房地产估价师

一、单项选择题

1、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。参加教材P1。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

2、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资概述。按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。参见教材P2。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

3、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资概述。选项B属于经济行为，选项C属于投资具有时间性，选项D属于投资具有风险性。参见教材P3。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

4、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。企业投资与个人投资更注重经济效益。参见教材P4。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

5、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。一般来说，重工业厂房由于建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。参见教材P6。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

6、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。参见教材P6。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

7、

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中区位的重要性。参加教材P6。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

8、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。参见教材P7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

9、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、依赖专业管理、存在效益外溢和转移。参加教材P8。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

10、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。参见教材P9。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

11、

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。参见教材P10。

【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】

12、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产(开发商新竣工的商品房)，也可以是市场上的存量房地产(旧有房地产)。参见教材P11。

【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】

【答疑编号10414780】

13、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

14、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金分为权益型、抵押型和混合型三种形式。参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

15、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

16、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元);乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)。这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下：甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]1/2=100;乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200。标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。参见教材P16。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

17、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超过预期收益时，就称投资获取了风险收益;而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。参见教材P17。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

18、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价格的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。参见教材P18。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

19、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。

20、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。参见教材P20。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

21、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P20。

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

22、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

23、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。随着大型机构投资者的增加，投资组合理论在房地产投资中的应用越来越广泛。参见教材P22。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

24、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。参见教材P23。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

25、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。

26、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。利用公式，收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。参见教材P25。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

27、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。预期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。

【该题针对“投资组合理论”知识点进行考核】

28、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是资本资产定价模型。折现率=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。参见教材P27。

【该题针对“资本资产定价模型”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是投资概述。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。参见教材P1。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

2、【正确答案】BCDE

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。选项A的正确表述为，经济适用住房是面向低收入家庭出售的。参见教材P5。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

3、【正确答案】ABC

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途的不同，房地产投资可以分为居住物业投资、商业物业投资、工业物业投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资。参见教材P5。

4、【正确答案】ABD

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。只有当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地开展经营活动以赚取正常的利润并具有支付租金的能力时，这种投资才具备了基本的可行性。参见教材P6～7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

5、【正确答案】CE

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。选项A的正确表述为，一宗房地产投资价值的高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关;选项B的正确表述为，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密歇相关;选项D的正确表述为，房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。参见教材P8。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

6、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。参见教材P11。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

7、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

8、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的缺点包括变现性差、投资数额巨大、投资回收期较长、需要专门的知识和经验。参见教材P15。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

9、【正确答案】BD

【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P17。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

10、【正确答案】BCD

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。参见教材P17。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

11、【正确答案】ADE

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产地价格下降。参见教材P19。

12、【正确答案】BC

【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。选项B的正确表述是，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资;选项C的正确表述为，对于刚刚竣工的收益性物业的投资属于收益加增值型房地产投资。参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

三、判断题

1、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是投资概述。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。参见教材P1。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

2、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。参见教材P1。

【该题针对“投资概述”知识点进行考核】

3、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。参见教材P4。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

4、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。参见教材P6。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

5、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资非常适合作为一种长期投资。参见教材P7。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

6、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。参见教材P8。

【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】

7、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资是向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。参见教材P11。

【该题针对“房地产直接投资”知识点进行考核】

8、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产间接投资。信托是间接投资。参见教材P12。

【该题针对“房地产间接投资”知识点进行考核】

9、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资收益水平较高，这是他的优点之一。参见教材P13。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

10、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资可以抵消通货膨胀的影响。参见教材P14。

【该题针对“房地产投资的利弊”知识点进行考核】

11、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。在选择投资机会时，大多数情况下，收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。参见教材P15。

12、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。参见教材P16。

【该题针对“房地产投资风险的概念”知识点进行考核】

13、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。参见教材P17。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

14、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P18。

【该题针对“房地产投资的系统风险”知识点进行考核】

15、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。参见教材P21。

【该题针对“房地产投资的个别风险”知识点进行考核】

16、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。参见教材P22。

【该题针对“风险对房地产投资决策的影响”知识点进行考核】

17、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是投资组合理论。当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1，不是变化幅度相同时。参见教材P25。

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