房地产估价师

1.A    2.A    3.C    4.B    5.B    6.A    7.B    8.D    9.A10.A

11.D    12.D    13.D    14.C    15.B    16.B    17.D    18.D    19.C    20.B

21.C    22.A    23.D 24.B    25.A    26.D    27.C    28.B    29.B    30.A

31.A    32.B    33.D    34.D    35.C    36.C    37.B    38.C    39.C 40.D

二、多项选择题

1. ABDE    2.CD    3.ABD    4.AE    5.CD

6. ABCD    7.BCDE    8.AD    9.ACD    10. ABE

11. BC    12. ABCE    13. ABCE    14. ABDE    15. ABC

三、判断题

1.√  2.×    3.√  4.×    5.×    6.×    7.√  8.x    9.×    10.×

11.×  12.×  13.×  14.√  15.×  16.√  17.  11  18.√  19.√  20.√

21.√  22.×  23.×  24.√  25.√  26.√  27.×  28.×  29.√  30.×

31.×  32.×  33.√  34.×  35.√  36.√  37.√  38. √  39.√  40.×

四、综合分析题

1.C    2.C    3.B    4. ABD    5.ABD    6.B    7.A

8.C    9. AC    10.B    11. ABC    12.D    13.D    14.A

15．BD

解 析

一、单项选择题

20.①计算土地增值额。土地增值额=65000万元- 35000万元=30000万元。②计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000= 85.71%，50%<85.71%<100%。③选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100010的，应纳税额=土地增值额×40% -扣除项目×5%= 30000 x40% - 35000×50/0 =10250（万元）。

23. 2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

25.此题已严重过时。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011)，城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。新的标准中，只有“公用设施用  地”，无“市政公用设施用地”。

36.比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。该指标的计算公一指标值式为：

39.《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即160万元×20%=32万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金：32 x2= 64（万元），加上多付的定金“48 - 32 =16”万元，共计80万元。

三、判断题

22.自2011年1月28日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

四、综合分析题

1．成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积(m2)  =100 x0.25 =25 (m2)。其中，套内封闭阳台面积6 m2，已包含在所购住宅楼套内建筑面积100 m2之中。因此，刘某所购住宅的建筑面积=100m2 +25m2= 125 m2。

2．商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。2007年5月，房屋交付给刘某。因此，从2007年5月起计算。

3．房屋所有权转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。甲房地产开发企业首先应办理的是初始登记，然后再由刘某办理房屋转移登记。

4．对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人所得税应纳税所得额=转让收入一房屋原值一转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

5．收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

6．对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

7. 2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。该套住宅出租年租金为30000元。每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和=30000×(10% +1.5% +4%)  =4650（元）。

8．作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收入给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。针对“被征收房屋价值的补偿”，征收李某房屋的补偿额=100 x10000 =100（万元）。

9．房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收入或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

10.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 50137-2011)，一类居住用地是指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、高  层住宅为主的用地。三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。

1 1．控制性详细规划的控制体系指标中，规定性指标一般包括以下各项：①用地性质；②用地面积；③建筑密度；④建筑控制高度；⑤建筑红线后退距离；⑥容积率；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：①人口容量；②建  筑形式、体量、色彩、风格要求；③其他环境要求。

12.权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应该作为当期的收入和费用。甲公司2013年1月的利润年租金240万元+经营收入300万元一支出200万元（含税费）= 340.0万元。

13.甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，属于抵押贷款，非保证贷款、质押贷款。中  期贷款是指贷款期限在1年（不含1年）以上5年以下（含5年）的贷款，借款期限为3年，属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。

14.定值保险的特征：以保险合同双方事先约定的保险价值为赔偿计算依据。如果保险事故造  成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。

15.消除危险是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。赔偿损失是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。

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