房地产估价师

三、找错

找错题第一版问题及答案

1、估价人员应为注册房地产估价师

2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对

3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾(假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题)

4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素(这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间)

5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等

6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整

7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金

8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%

9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由

10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明

11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分

12、估价结果缺少车库的价值

13、忘了

找错题第二版问题及答案

1、 封面中缺注册估价师的注册号

2、结果报告中，估价对象缺房地产建成具体到月。

3、技术报告中，收益法前面的公式与后面计算的公式不一致

4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。

5、交易实例2交易日期修正取值无理由

6、未说明实例是否包含车库的价值

7、缺租赁保证金及押金的利息

8、钢混40年错

9、收益年限29年错

10、收益法公式选用无理由

11、总价计算错误，不应按511.45平方米计算或说明计算的理由

12、缺修正金额计算的过程和理由

13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。

找错题第三版问题及答案

1、 封面估价人员表述错，应为注册房地产估价师;

2、致委托人函估价对象描述不清，缺少楼层和车库;

3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章;

4、结果报告估价对象权益状况描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述为2000年建成)、缺土地使用权出让年限(只表述剩余年限27年)、缺他项权设立时间;

5、技术报告收益法公式无选取理由，或与计算公与方法选择表述的公式不一致;

6、市场法中可比实例缺权益状况的修正;

7、市场法可比实例2未进行交易日期修正;

8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正;

9、收益法年总费用中缺租赁费;

10、收益法收益年限错误，未考虑土地使用权剩余年限;

11、收益法中租赁期未采用租约期租金;

12、收益法中维修费计算基数错误，不应该为估价对象实际重置价格;

13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少

找错题第四版问题及答案

1、 封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师

2、致委托人函中缺报告应用有效期

3、可比实例3未作楼层修正

4、估价结果报告中缺区位状况

5、收益年限29年错，应为27年

6、收益法中未计算车位价格

7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错

8、确定估价结果时取511.??错，应为411.??

9、保险费基数取有效收入错。

10、楼层属于区位因素

11、收益法中净收益未考虑租约因素

12、假设和限制条件中不考虑租约因素错

13、净收益测算缺其他收入

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