房地产估价师

一、问答题（共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1．以商品住宅销售均价为基础估价；

2．以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%，则成本利润率为（　 ）。

A．17.13%

B．18.30%

C．18.61%

D．21.47%

22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（　 ）。

A．投资价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．市场价值

23．某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（　 ）万元。

A．61.84

B．78.35

C．84.88

D．173.17

24．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（　 ）

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

25．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（　 ）

A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

26．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（　 ）

A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳集约度

D．最佳开发时机

27．现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（　 ）万元。

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．12800

28．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（　 ）。

A．0.5和1年

B．0.5年和1.5年

C．0.5年和2年

D．1年和1.5年

29．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（　 ）。

A．平均发展速度法

B．平均增减量法

C．数学曲线拟合法

D．中位数法

31.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲 =1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比(　 )。

A.甲类房地产比乙类房地产强

B.乙类房地产比甲类房地产强

C.该两类房地产强弱程度相同

D.该两类房地产强弱程度不可比

32.某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为(　 )元/m2。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

33.如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为(　 )万元。

A.1125

B.1800

C.2250

D.3375

34.下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是(　 )。

A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

35.下列估价业务中估价机构可以承接的是(　 )。

A.超出了估价机构业务范围的估价业务

B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

D.承接后出现很大执业风险的估价业务

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