房地产估价师

21.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为( )万元。

A.223. 13 B.246. 18

C.247. 18 D.253. 86

22.某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5. 6%和20%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。

A.2651. 52 B.2667. 75

C.2705. 63 D.2771. 49

23.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为( )。

A.15. 96% B.17.05%

C.23. 44% D.25. 86%

24.某房屋的建筑面积为100㎡，单位建筑面积的重置价格为1000元/12，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为( )年。

A.29 B.39

C.40 D.45

25.某办公楼的建筑面积为20000㎡，土地面积为10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/㎡，土地重新购置价格为4800元/㎡，建筑物重置价格 为3200元/㎡，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为( )万元。

A.800 B.878

C.896 D.1129

26.某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。

预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000㎡，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调 查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商 城的市场租金为每月100元/㎡，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为( )万元。

A.22253 B.23352

C.26488 D.27796

27,关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是( )。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

28.某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖 该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。 经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/㎡。折现率为 10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为( )元/㎡。

A.3939. 93 B.4034. 93

C.4132. 23 D.4231. 87

29.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前 提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。

A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发

B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发

C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发

D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发

30.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜选用( )测算。

A.指数修匀法 B.平均增减量法

C.平均发展速度法 D.二次抛物线趋势法

31.在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度 的( )。

A.简单算术平均数 B.加权算术平均数

C.众数 D.中位数

32.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。

标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m 单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为 ( )元/㎡。

A.2000 B.2100

C.2400 D.2520

33.关于明确估价目的的说法，正确的是( )。

A.估价目的由价值类型决定

B.估价目的根据估价师的经验确定

C.估价目的由委托人的估价需要决定

D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定

34.房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于( )。

A.未定事项假设 B.背离事实假设

C.不相一致假设 D.依据不足假设

35.价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是( )。

A.估价作业期间的某日

B.实地查勘估价对象期间的某日

C.估价报告出具日期

D.估价报告出具后的某日

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