房地产估价师

答案：

1、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升;也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降;还有可能利、害两个方面的影响互相抵消，使房地产维持原来的价格。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该高架路工程于2015年6月开始，2015年9月结束。三个月就建设完工了。房地产市场可能在半年内就会有很快的反应。这时候应该选越短的时期越好。

2、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是成本法。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应按土地使用权剩余年限与建筑物剩余年限中较短的一个计算。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益法。收益法估价时，运营费用是从估价角度出发的，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。因此，测算净收益时不应扣除建筑物折旧额。

3、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

4、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的常用方法。该旧厂房具有再开发潜力，适宜采用假设开发法估价。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。采用动态分析法测算该旧厂房正常购买总价时，应扣除的项目包括装饰装修改造费、销售费用和销售税费、购买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。一年后估价时，应按照商业用途进行估价。

5、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。根据《房地产估价理论与方法》，土地取得相关税费包括：新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、政府规定的其他有关费用。这里就包括了ABC三个选项。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。店面、仓库、住宅的建筑物价值分别为1000×800×90%=72万元、2000×500×85%=85万元、1500×650×90%=87.75万元，则店面、仓库、住宅的土地价值分别为128万元、115万元、107.25万元，所以店面分摊的土地份额为128/(128+115+107.25)=36.55%。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。选项A错误，被征收房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由征收人和被征收人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定;选项B错误，因征收估价对象为收益性店面，所以应选用收益法进行估价。

6、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/㎡条件下的差额于2006年10月的现值之和。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和。

7、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价采用较多的是成本法。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2014年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+600×10%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060(660+400)万元。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。

8、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是经营收入的测算。该酒楼归属于房地产的年经营收入为：5320×(1-8%-10%)=4362.40。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益的测算。5320(1-8%-10%)-2260-130-250-210=1512.40。

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。

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