房地产估价师

二、多项选择题

1.商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括( )等几个层次。

A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争

B.对商业用房本身的竞争

C.商业用房周边环境分析

D.商业用房周边交通流量分析

E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争

2.下列不属于商业用房市场特性的有( )。

A.受交通状况影响较大

B.与人口聚集密度密切相关

C.与地区经济发展状况密切相关

D.与商业用房内外部品质密切相关

E.与购买者的购买决策及融资机制有关

3.办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括( )。

A.建筑成新度

B.楼层及层高

C.租户定位

D.硬件设施和设备

E.物业管理水平

4.一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用( )等一些基本的统计方法。

A.统计分频

B.分布性统计

C.描述性统计

D.记录性统计

E.统计推断

5.在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列( )等几方面。

A.选择主持人

B.布置访谈环境

C.准备访谈指南

D.筛选被访者

E.撰写访谈纪要

6.一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是( )。

A.研究内容计划

B.研究时间安排

C.研究范围

D.研究方法

E.研究人员预算

7.在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有( )。

A.项目分区规划设计

B.各细分市场需求特征和规模

C.各细分市场竞争关系的变动趋势

D.政府相关经济政策及直接和间接影响

E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势

8.定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有( )。

A.观察法

B.投射法

C.小组访谈法

D.个别访谈法

E.深度访谈法

9.一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有( )。

A.指导性

B.经济性

C.灵活性

D.有效性

E.可操作性

10.询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为( )等类型。 .

A.经理询问法

B.电话询问法

C.客户询问法

D.路上拦截法

E.因特网询问法

11.房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟 调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有( )等。

A.因特网

B.问卷调查

C.政府相关部门的期刊、书籍

D.宏观经济和人口统计资料

E.企业、行业协会的会刊和专业报告

12.从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有( )，是研究时考察的重点内容。 .

A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多

B.购买频率较低，购买决策复杂

C.受供求关系影响较大

D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显

E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切

13.调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有( )。

A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题

B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想

C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析

D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度

E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本

14.下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有( )等方面。

A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向

B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平

C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向

D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向

E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式

15.商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括( )。

A.潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析

B.潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务

C.潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素

D.潜在顾客的人口统计特征和行为特征

E.潜在顾客拟消费的市场区域范围

16.商业用房市场的供求关系包含了( )等方面。

A.对商业用房周边市场的供求关系分析

B.对商业用房经营领域的供求关系分析

C.对商业用房本身的需求和供给关系分析

D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析

E.以上均是

17.从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有( )。

A.购买频率较低，购买决策复杂

B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切

C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显

D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多

E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密

18.市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是( )。

A.价格分析

B.竞争分析

C.产品分析

D.市场区域分析

E.人口统计特征分析

19.由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括( )。

A.竞争分析

B.价格分析

C.产品分析

D.市场区分析

E.市场吸纳速度分析

20.根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为( )。

A.低级办公区

B.一般办公区

C.中心商务区

D.高级办公区

E.中央商务区

21.房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括( )。

A.调研结论

B.调研问卷

C.调研方法

D.调研目标

E.项目概况

22.住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括( )等方面。

A.经济因素

B.社会因素

C.市场竞争因素

D.行政与政治因素

E.住宅内在和周边环境因素

23.在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有( )，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。

A.区位

B.规模

C.环境

D.经营领域

E.装修标准

24.房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数 据的重要来源就是直接的现场调研，下列( )属于现场调研方法。

A.观察法

B.试验法

C.投射法

D.询问法

E.小组访谈法

25.在确定房地产市场调研课题时，可以从( )人手确定。

A.分析市场环境

B.进行定性调研

C.分析二手资料

D.分析对手信息

E.与各行业专家讨论

26.由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：( )。

A.分析次级资料的来源

B.确定搜集次级资料的方法

C.了解次级资料的收集时间

D.掌握次级资料的近期变化趋势

E.分析次级资料的类型和性质

27.商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括( )。

A.确定投资时期

B.估算投资回收期

C.估算投资报酬率

D.确定市场租金水平及变化趋势

E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口

28.办公楼市场调研的关键点是( )。

A.成本分析

B.产品分析

C.市场区分析

D.地区经济分析

E.相关政策分析

29.在住宅市场的产品分析中，应从( )等几方面进行研究。

A.小区环境

B.物业

C.停车场

D.户型结构

E.房价

30.房地产市场调研的重要性在于( )。

A.有助于判断市场需求量

B.有助于认识市场潜力

C.有助于企业认识市场

D.有助于企业获得垄断利润

E.有助于评估产品和服务的质量

三、案例分析题(共10题，每题2分。由单选或多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分。)

(一)某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

1.房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是( )于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是( )于市场自然周期的变化。

A.超前，超前

B.超前，滞后

C.滞后，超前

D.滞后，滞后

2.房地产是一种特殊的商品，它的( )是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。

A.价值量巨大

B.不可移动性

C.政策性强

D.本质是一种物化劳动

3.房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列( )等方面人手。

A.行业内的专业人士讨论

B.分析一手资料

C.分析次级资料

D.进行定性调研

4.引起房地产需求数量增加或减少的原因主要有( )等方面。

A.消费品位变化

B.土地供给变化

C.广告宣传变化

D.收入水平变化

5.从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照( )等标准，对房地产市场进行各种分类。

A.房地产用途

B.房地产交易形式

C.房地产地域范围

D.房地产购买者目的

(二)

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

1.因特网询问的主要优点是( )。

A.高效率

B.低成本

C.能得知被访者的动机

D.反映部分上网者的需求

2.办公楼的市场区域划分为( )。

A.高级办公区

B.中央商务区

C.低级办公区

D.一般办公区

3.办公楼市场产品分析的主要环节包括( )。

A.可租面积

B.区位质量

C.建筑成新度

D.办公楼软件

4.办公楼市场的主要特性有( )。

A.受区域质量影响大

B.与地区经济密切相关

C.受交通、通讯、配套设施影响大

D.本身品质与客户品质的一致性

5.在本例市场调研的供给分析中，主要确定( )。

A.现有供给量

B.供求相对量

C.潜在供给量

D.供求缺口的大小和方向

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