房地产估价师

四、综合分析题

(一)

某房地产开发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。

1.【题干】该项目竣工验收前，甲企业可能申请的登记为(　)。

【选项】

A.预告

B.抵押

C.在建工程抵押

D.抵押权预告

【答案】AC

【解析】本题考查的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳人抵押权登记的范畴。

【考点】

2.【题干】刘某应缴纳的契税为(　)元。

【选项】

A.9000

B.13500

C.27000

D.45000

【答案】A

【解析】本题考查的是契税。无房的刘某购房90平方米以下契税按照1%计算。

3.【题干】该企业出租给丙商场应缴纳的税为(　)。

【选项】

A.契税

B.所得税

C.印花税

D.土地増值税

【答案】BC

【解析】本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。

【考点】

4.【题干】关于该企业出租商业用房的说法，正确的是(　)。

【选项】

A.应当向房产管理部门申请登记备案

B.应当经甲、乙银行同意

C.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权

D.该租赁关系不受抵押权影响

【答案】AC

【解析】本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

【考点】

5.【题干】关于法院处罝抵押物时优先保护的说法，正确的为(　)。

【选项】

A.应当首先保护购房人刘某的权益

B.甲银行抵押在先，优先受偿

C.乙银行办理了登记，应当优先受偿

D.甲、乙银行按贷款比例受偿

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

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