房地产估价师

一、单项选择题

1、C2、D3、B4、C5、C

6、C7、D8、C9、D10、A

11、A12、B13、C14、B15、B

16、A17、B18、A19、D20、B

21、C22、C23、D24、A25、A

26、C27、A28、D29、D30、A

31、C32、D33、A34、D35、C

二、多项选择题

1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE

6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE

11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD

三、判断题

1、√2、×3、×4、×5、√

6、×7、×8、√9、×10、√

11、×12、×13、×14、×15、√

四、计算题

1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%

(1) 求购房最高总价

购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元

(2)求出售原有住房时间

住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元

设剩余M个月需要偿还25万元，则有

有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月

240-196=44个月

在还款44个月之后出售住房

2.解：

解法一：叙述法

一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

(1)计算各年自有资金净现金流量

1)第1年年初净现金流量=-5400万元

2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

净现金流量=-5400+5400=0万元

3)第3年年初：

归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元

乙银行贷款=9093.87万元

净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

4)第3、4年年末：

还本付息=9093.87×7%=636.57万元

营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

5)第5年年末：

还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

经营收入=(0.9975x+1000)万元

转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

(2)求基础租金

二、计算全投资内部收益率FIRR

(1)计算各年净现金流量

1)第1年年初投资=8100万元

2)第2年年初投资=5400万元

3)第3年、4年年末：

经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

4)第5年年末：

经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

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（责任编辑：fky）

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