房地产估价师

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有1个最符合题意、请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）

某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二、层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。

1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首首层作为可比实例，则必须进行（）。

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.实务状况调整

D.区位状况调整

答案：D解析：区位状况调整主要位置（包括所处的方位，与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向）、交通条件、外部配套设施、周围环境等影响。对地下一层估价首层，必须进行区位状况调整。参见教材p197。

 

2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。

A.应充分考虑各店面租约租金的限制

B.只需考虑地低阻店面剩余租期内租约租金的限制

C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制

D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准

答案：A；解析：评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场租金。该地下一层满租，且均有租约，租金从实考虑；租约期满后，采用市场租金。参见教材p244。

3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（）。

A.土地使用期限

B.规划条件

C.租约限制

D.原抵押权的优先受偿款

答案：D解析：权益状况调整包括规划条件、土地使用期限、租赁或占用情况等。参见教材p197.

（二）

某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。

4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（）。

A.2009年8月27日

B.2013年7月1日

C.2013年4月15日

D.2009年8月27日和2013年4月15日

答案：C，解析：某市规定对二手房交易的个税进行计征调整，税务部门委托估价机构评价张某出售房屋的市场价值，估价时点应当为张某出售其拥有的住房的时点，即2013年4月15日，该住房的市场价值，以此市场价值为二手房交易中个税的计征依据。

5.注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。

A.估价假设与限制条件

B.市场背景描述与分析

C.风险提示说明

D.估价测算过程

答案：A

6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（）。

A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求

B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场

C.二手房市场交易增加，房价上涨势头将趋缓

D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场

答案：C对二手房交易的个税提高，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减小，刚需更多的从二手市场转向新建房市场或者租赁市场。

（三）

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万㎡，容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价

7.采用现金流量折现法进行评估时，正确的做法是（）

A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点

B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点

答案：C

8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（）。

A.价值时点的住宅市场价格

B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点

C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点

D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点

答案：B

9.在计算扣除项时，除开发成本管理费用外，还应包括（）。

A.销售费用、销售税费和开发利润

B.销售费用，销售税费和投资利息

C.销售费用、销售税费和购地税费

D.销售费用、销售税费和企业所得税

答案：C

10.关于该估价项目的说法，正确的是（）。

A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率

B.评估单位应当等于价值时点类似地块的平均交易单价

C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果

D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定

答案：A

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