房地产估价师

21．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（　　）。

A．20%

B．14．31%

C．14．69%

D．14．80%

22．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（　　）。

A．5．00%

B．7．50%

C．18．36%

D．28．85%

23．赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（　　）。

A．0．12

B．0．21

C．1．26

D．2．05

24．房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。

A．独立方案

B．互斥方案

C．净现值法

D．等额年费用法

25．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（　　）。

A．等额年值法

B．差额投资内部收益率法

C．净现值法

D．等额年费用法

26．下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　　）。

A．空置率与有效毛收入呈反向变动

B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

27．各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（　　）。

A．净现值

B．净现值期望值

C．净现值标准差

D．净现值标准差系数

28．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（　　）

A．出租率

B．基准收益率

C．成本利润率

D．财务杠杆比率

29．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（　　）万元。

A．1800

B．2040

C．2100

D．2380

30．将借款本息视为现金流出的基本报表是（　　）。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．借款还本付息估算表

D．投资计划与资金筹措表

31．租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（　　）。

A．置业投资

B．设备租赁

C．售后回租

D．权益融资

32．商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（　　）。

A．开发商违法预售

B．借款人赖账不还

C．借款人拖延还款

D．房地产市场供需失衡

33．在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为（　　）。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（　　）支付。

A．业主

B．承租人

C．物业服务企业

D．业主、承租人和物业服务企业共同

35．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　　）万元。

A．22．0

B．24．0

C．25．6

D．26．0

（责任编辑：fky）