房地产估价师

六、估价测算过程

(一)市场法测算过程

1.选择可比实例

经筛选确定A、B、C三个比较实例。

实例A：软件园区软件开发10#楼，地处××市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 419㎡，办公用途，成交价格为6 100元/㎡，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。

实例B：软件广场办公楼，地处××市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3 986㎡，办公用途，成交价格为6 250元/㎡，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。

实例C：经济开发区软件开发大楼，地处××市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4 555㎡，成交价格为6 430元/㎡，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。

比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

表1修正因素比较表

2.确定可比实例修正指数

(1)交易情况修正

以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。

(2)交易日期修正

由于选取可比实例的交易日期均为近期，××市商品住宅市场价格比较平稳，故对

可比实例的交易日期不做修正。

(3)区域因素修正

可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。

(4)个别因素修正

可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。

比较因素修正指数详见表2。

表2 比较因素修正指数表

3.可比实例比准价格修正

在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正如表3：

表3交易价格修正计算表

4.比准价格测算

各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为：

(5 925+5 949+6 000)÷3=5 958元/㎡

（责任编辑：fky）

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