(二)收益法测算

收益法的基本步骤为：

搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益一求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。

根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。

1.租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/(m2·天)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(m2·天)。

2.空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。

3.年有效毛收入的确定

有效毛收入=日租金收入×天数/年×(1-置及租金损失率)

4.净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。

现时年净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)

5.报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

房地产报酬率确定为6%。

6.剩余收益期限的确定根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。

7.租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。

8.收益价格的确定。

表5 收益法计算过程　　 (每平方米)

运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。

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