土地估价师

(181) 2.公式

 

 

(185) A——估价对象交易情况指数/比较案例宗地交易情况指数;

(186) B——估价对象估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数;

(187) D——估价对象区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数;

(188) E——比较案例个别因素条件指数/估价对象个别因素条件指数。

(189) 3.计算过程

(190) (1)比较案例选择

(191) 市场比较法中比较案例的选择，遵循以下原则：

(192) ①与估价对象属同一城市。

(193) ②与估价对象用途相同或相近。

(194) ③与估价对象交易类型相同或相近。

(195) ④与估价对象估价基准日相差3-5年以内。

(196) ⑤可比案例必须为正常交易，或能修正为正常交易。

(197) 各案例条件描述如下：

(198) 案例A位于××路86号，土地面积7845.055平方米，土地用途为

(199)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通

(200)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)，

(201)容积率为3.7。宗地一面临街，形状规则。××公司以挂牌出让方式取得

(202)该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5239元/平方米，交易情况正常。

(203) 案例B位于××路10号，土地面积12139.8平方米，土地用途为

(204)住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通

(205)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“一平”(即场地平整)，

(206)容积率为4.04。宗地一面临街，形状规则。2004年3月28日，××公司

(207)以挂牌出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为4825元/平方米，交易情况正常。

(208) 案例C位于××路128号，土地面积6711.653平方米，土地用途

(209)为住宅，土地级别为三级，土地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通

(210)电、通讯、供水、排水、供气、供暖)宗地内“场地平整”，容积率为

(211) 3.41。宗地一面临街，形状不规则。2007年6月3日，××公司以挂牌

(212)出让方式取得该宗地70年期土地使用权，单位面积价格为5125元/平方米，交易情况正常。

(213) (2)因素选择

(214) 考虑估价对象用途，结合比较案例的具体情况，选择比较因素如下：

(215) A.交易时间、土地用途、交易方式、土地使用年期等。

(216) B.区域因素：主要指商服繁华度、交通条件、基础设施状况、生活

(217)服务设施、环境质量、区域规划限制等。

(218) C.个别因素：主要指宗地形状、面积、临街状况、宗地外基础设施

(219)状况、地质条件、容积率等。

(220) (3)因素条件说明

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（责任编辑：中大编辑）