土地估价师

(151) 5.地质地形地势

(152) 估价对象所处区域地势平坦，地基土3米深度切面承载力为150 -

(153) 180kPa，为住宅用地一般场地，宗地受自然危害的程度较小。

(154) 6.宗地基础设施条件

(155) 估价对象现状为待建空地，达到场地平整条件。其他基础设施需在

(156)重新开发建设时统一布设。

(157) 7.土地权利状况与使用年期

(158) 待估宗地土地使用权性质为国有出让土地使用权，在估价期日未设定他项权利状况。

(159) 8.其他个别因素

(160) 其他个别因素状况对待估宗地利用状况无影响。

(161)

第三部分土地估价

(162) 一、估价原则

(163) 本次估价遵循的土地估价原则有：(一)合法原则、(二)供需原则、

(164)(三)协调原则、(四)变动原则、(五)最有效利用原则。(具体内容略)

(165) 二、估价方法与估价过程

(166) (一)选用方法的理由

(167) 估价对象规划用途为住宅用地，根据《城镇土地估价规程》(GB/T

(168) 18508--2001)，宜采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。理由如下：

(169) 估价对象处于××市建成区内，所处供需圈内地产市场发达，市场

(170)交易活跃，与估价对象交易情况类似的土地交易案例较多，并且可比案

(171)例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较因素修正系数的确定。因此可采用市场比较法进行评估。

( 172) 估价对象处于××市基准地价覆盖范围内，所处土地级别明确，可

( 173)通过××市基准地价修正体系对估价对象各项用地条件分析，利用基准

(174)地价系数修正法可较为便利地测算其地价。因此，可采用基准地价系数修正法进行评估。

( 175) (二)测算过程

(176)评估方法一：市场比较法

( 177) 1.基本思路

( 178) 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性

( 179)的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地

(180)产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。

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（责任编辑：中大编辑）

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