价格鉴证师

本文主要介绍2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务考试科目章节讲义(3)，希望本文能够帮助您更好的全面了解2012年价格鉴证师考试的相关重点!!

第三节 建筑物价格鉴证的成本法

一、建筑物重置成本的构成

建筑物价格鉴证的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，在加减由于由于损耗造成的贬值，最后的得出建筑物的误算价值。主要涉及到四个基本因素：建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值

重置成本的构成

运用成本法估算建筑物的价格，必须清楚建筑物的价格构成或重置成本构成，这样才能有的放矢地进行估算。由于建筑物不可能脱离土地而独立存在，它总是建筑在土地之上。因此，这里所列的建筑物价格构成包括了土地部分。当然，这并不防碍价格鉴证人员从中找出属于纯建筑物部分的价格构成。这里之所以将含有土地在内的建筑物价格构成一并列出，目的之一是让价格鉴证人员在房地分别鉴证时注意土地部分不要重复计算，当然也不可漏估。建筑物重置价格或重建价格的构成可细分为：

1.土地取得费用

(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。 (2)土地使用权出让金或者地价款。 (3)有关土地取得的手续费及税金。其中，农地征用费的构成包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、房屋拆迁安置补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的其他有关税费等。城市房屋拆迁安置补偿费的构成包括：被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关税费。

2.开发成本

(1)勘察设计和前期工程费。

(2)基础设施建设费。

(3)房屋建筑安装工程费。

(4)公共配套设施建设费。

(5)开发过程中的税费。

3.管理费用

主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。

4.投资利息

5.销售税费

(1)销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。

(2)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。

(3)其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。

6.开发利润

利润计算应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产平均利润水平来确定利润率。求取建筑物的重置价格(亦称重置成本)或重建价格(亦称重建成本)，是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后，发包人支付的全部费用，该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的，也应假设全部费用与支付给承包商的相同。若从投资的角度出发，建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润;若从市场的角度出发，还应加上正常的销售税费。

二、建筑物重置成本的估算方法

1、预决算调整法

预决算调整法，是以当期工程量作为计算依据，用线性单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置成本方法。

需要调整的项目：

1、三材差价：钢材、木材和水泥

2、地材差价

3、人工费和机械费的调整

4、其他直接费调整

由于预决算调整法是以价格鉴证对象预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定估算价格的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为架设前提的。用预决算奥整法进行价格鉴证，必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。

重编预算法

工作量大，费时，适合结构简单的建筑物

例题17：必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料才能选用的价格鉴证方法是( )。

A. 预决算调整法

B. 重编预决算法

C. 价格指数调整法

D. 类比法

答案：A

例题18：采用预决算调整法确定建筑物重置成本，以( )为假设前提。

A. 合同约定的预算准确

B. 建材市场材料价格合理

C. 建筑市场人工费价格合理

D. 建筑物原工程量合理

答案：D

例题19：采用预决算调整法确定建筑物重置成本，以( )为假设前提。

A. 合同约定的预算准确

B. 建材市场材料价格合理

C. 建筑市场人工费价格合理

D. 建筑物原工程量合理

答案：D

测算建筑物重置成本有许多方法，在具体价格鉴定过程中，经常采用的有预决算调整法、重编预算法、指数调整法、类比法等。

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义第三章

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（责任编辑：xll）