价格鉴证师

1.预决算调整法。

建筑物单项工程价值量较大，在基本建设竣工验收或更新改造竣工时，通常以单项工程为对象，分别按照工程造价的各项构成编制出详细的成本核算资料，作为项目决算的依据。预决算调整法是以当期工程量作为计算依据，用现行单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置全价的方法。运用预决算调整法确定房屋建筑的重置全价，调整的内容和要点如下： (1)三材差价。即钢材、木材和水泥价格调整，可按照原有三材用量和估算时现价与原价之间的差价计算调整值。 (2)地材价差额。地材即地方材料，指三材以外其他材料。地材价差额可依据当地建委定额站发布的地材价格指数计算：地材价差额=定额直接费×地材价格指数 (3)人工费和机械费的调整。机械费的调整一般可依据当地建筑工程定额管理部门发布的取费系数计算，即：调整后的机械费=定额直接费×当地规定的取费系数 (4)其他直接费调整。通常可依据当地建筑定额管理部门规定的费率计算，即：调整后的其他直接费=工程决算直接费×价格鉴定基准日其他直接费取费标准 (5)计算重置基价。首先计算出调整后的工程直接费，即：工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费其次，在计算出工程直接费的基础上，按当地建筑工程定额管理部门规定的计费标准计算间接费、其他间接费、税金、利润。最后，将上述直接费、间接费、其他间接费、利润、税金相加即为重置基价。 (6)计算重置成本。计算出重置基价后，应计加附加税费。附加税费的内容因地区不同而有所差异。通常包括设计费、勘察费、质监费、建设单位管理费、建设期利息和投资方向调节税等。由于预决算调整法是以价格鉴证对象预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定价格估算值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。用预决算调整进行价格鉴证，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。

2.重编预决算法。

重编预决算法是按工程预决算的编制方法，对待估建筑物成本构成项目重新估算其重置成本。即根据价格鉴证对象工程竣工图纸或按价格鉴证要求绘制工程图，按照编制工程预决算方法，在计算工程量基础上按价格鉴证基准El工程预算价格和费率，编制工程预算书，再按价格鉴证基准El标准计算间接成本，从而计算出建筑物重置成本。由于重编预决算所需的技术资料较多，而且费时，工作量较大，因此，此法主要适用于构造较简单的建筑物。

3.价格指数调整法。

价格指数调整法是指根据房屋建筑的帐面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在推算价格鉴证对象重置成本的准确性方面略显不足，因此，应尽量控制其使用范围。此法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。具体运用时应注意： (1)遇到帐面成本明显失真的情况时不宜采用; (2)价格指数是可确定的。价格指数调整法计算公式为：重置成本=价格鉴证对象历史成本×价格指数

4.类比法。

类比法是指如果能明确掌握邻近地区或同一供求范围内的类似地区中，有与价格鉴证对象房地产相类似的房地产的直接工程费、间接工程费、承包商利润及发包人直接负担的附带费用等的数额及其明细资料(种别、品级、数量、时问、单价等)，则就这些明细资料加以分析，并将不属于标准的加以适当修正，以求取重新建造完全价值，再与价格鉴证对象房地产比较，求得价格鉴证对象房地产的重新建造完全价值的方法。

三、建筑物成新率的确定

建筑物成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与起全新状态重置价值的比率。

建筑物的成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准价值与其全新状态重置价值的比率。它的大小直接影响价格鉴证值的大小。在价格鉴证操作实务中，房屋建筑成新率的评定主要采用使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为建筑物的有形损耗率，据以确定成新率的一种方法。使用年限法的操作要领是，价格鉴证人员应依据对价格鉴证对象现场勘察结果及调查了解价格鉴证对象使用、修缮维护情况，估算出价格鉴定对象的尚可使用年限，然后依据核实后的已使用年限计算出价格鉴证对象的寿命年限。由于房屋建筑使用时间长，要准确预测它的尚可使用年限是很困难的。由于国家对建筑物使用寿命尚无统一标准，因此，要求价格鉴证人员要有相当丰富的实践经验。在具体估算时，要结合建筑物的设计使用年限、实际建造质量以及房屋建筑的结构类型和具体用途来评定。

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：

1.钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;

2.钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房60年;

3.砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年;

4.砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年：

5.砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

6.砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

7.砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

8.简易结构：l0年。

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义第三章

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义汇总

（责任编辑：xll）

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