价格鉴证师

建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：

1.钢筋混凝土结构：0; 2.砖混结构一等：2%; 3.砖混结构二等：2%： 4.砖木结构一等：6%; 5.砖木结构二等：4%; 6.砖木结构三等：3%; 7.简易结构：0。对于按规定用途正常使用的房屋建筑，价格鉴证人员经现场勘察后，若无异常现象，则可根据耐用年限和已使用年限确定其成新率。价格鉴证中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：

1.建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;

2.建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧：

3.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，'应按土地使用权年限计算折旧：

4.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧：

5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。另外，个别情况下，也有采用打分法来确定建筑物成新率的，即价格鉴定人员借助于确定的建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，从而得出或汇总得出建筑物的成新率。

四、重置成本法价格鉴证应注意的问题

根据确定重置成本及成新率的原则和方法，在对价格鉴证对象进行价格鉴证时还应注意以下几方面问题。

1.计算房屋建筑重置成本时，重置成本核算内容要与所在土地的价格鉴证内容严格分开，以免重复价格鉴定。

2.若设备的基础部分的价格鉴证已纳入设备价格鉴证中 (如安装费中考虑)，则在房屋建筑价格鉴证中应剔除这部分价值;反之，若设备的基础部分造价很大，设备安装费并未包含基础价值，则在房屋建筑价格鉴证中应予考虑。否则，这部分价值就有可能被漏掉或重复估价。

3.重置成本法运用的大前提是不改变价格鉴证对象的用途且以持续使用为假设前提的。因此，价格鉴证时可不用考虑建筑物自身的功能性贬值或经济性贬值。但有以下情形例外： (1)建筑物因设计及结构上存在缺陷，导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用，如建筑物使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物的相应比例，造成价格鉴证对象价值损失，应考虑功能性贬值。 (2)建筑物的装修、设备与其总体功能不协调，造成建筑物整体或局部功能浪费，使部分价值难以实现，造成损失，应计算其功能性贬值。 (3)由于外界条件的变化，导致价格鉴证对象效用的不正常发挥，从而造成其价值贬值，应相应考虑其经济性贬值因素。

五、成本法举例

某理化计量楼为砖混结构建筑，地上三层，檐高11米，建筑面积1256平方米，l986年7月竣工投入使用。该建筑物l8米深桩基础，砼构造柱，现浇砼地粱，圈梁及楼梯，预制砼楼板。1996年该楼改造装修，标准为：一、二层现制水磨石地面，钢窗，木门;三层通体砖地面，木墙裙，会议室隔音门。建筑物外墙为清水墙，内墙抹灰喷涂料。卫生间地缸砖地面，磁砖墙裙。楼内带有采暖、上下水管线设施及电气照明线路，主要灯具为萤光灯。根据SMALL公司提供的该房屋建筑的有关资料及原预 (决)算工程量，套用当地现行工程预算方法，取费程序和调差办法，计算出鉴证基准日的土建工程造价、装饰工程造价、水暖工程造价、电气工程造价，合计建安工程单方造价为1000元/平方米(具体过程略)。工程建造费用：1000元/平方米X l256平方米=1256000元有关税费合计为289005.8元。该建筑物建设期为二年，假设资金均匀投入，按银行2年期贷款利率6.75%计算。资金成本=(工程费用+税费)×6.75% =(1256000+289005.8)×6.75% 2 104287.89(元) 重置全价=工程费用+税费+资金成本 21256000+289005.8+104287.89 2 1649293.69(元) 重置单方造价：1313.13元/平方米该建筑物于1986年竣工并投入使用，经现场勘察，建筑物整体结构完好，但略显陈旧，地面轻度磨损，内墙粉刷轻度剥裂，l996年该楼三层部分房间进行了内部装修，水、暖、卫设施基本完好。按年限法计算的成新率：该建筑物耐用年限40年，已使用年限l2年 (1-12/40)×100%=70% 鉴证值=重置全价×成新率 =1649293.69×70% =1154505.58(元)

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