价格鉴证师

四、建筑物价格鉴证的成本法

一、掌握：建筑物重置成本的构成和预决算调整法、重编预算法、价格指数调整法、类比法等测算重置成本的方法。

建筑物价格鉴证的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，在加减由于由于损耗造成的贬值，最后的得出建筑物的误算价值。主要涉及到四个基本因素：建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值

建筑物重置成本的估算方法：

1、预决算调整法

2、重编预算法

3、价格指数调整法

4、类比法

1、预决算调整法

预决算调整法，是以当期工程量作为计算依据，用线性单价和费用项目及费用标准确定建筑物的重置成本方法。

需要调整的项目：

1、三材差价：钢材、木材和水泥

2、地材差价

3、人工费和机械费的调整

4、其他直接费调整

由于预决算调整法是以价格鉴证对象预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定估算价格的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为架设前提的。用预决算奥整法进行价格鉴证，必须具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。

重编预算法

工作量大，费时，适合结构简单的建筑物

二、掌握：建筑物成新率的主要含义及计算公式和方法

建筑物成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与起全新状态重置价值的比率。

三、熟悉：重置成本价格鉴证应注意的问题

五、建筑物价格鉴证的收益法

收益年限的确定

1、单独土地和建筑物的价格鉴证，分别根据土地使用年限和建筑物耐用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

2、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限≥土地使用年限，根据土地使用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

3、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限<土地使用年限，采用下两种方式：

(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获益的年限，选用对应的有限年的收益公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限价值的折现值。

(2)未来可获收益年限设想为无限年，选用无限期计算公式，净收益中扣除除建筑物折旧和土地取得费的摊销

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（责任编辑：xll）

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