价格鉴证师

(四)交易情况修正中说明。

1. 成交日期接近鉴证基准日

2. 成交价格为正常价格

例题9：用市场法对建筑物进行价格鉴证时，选择的可比实例应在( )等几个方面与鉴证对象相同或相类似。

A. 所处地段

B. 房屋用途

C. 使用年限

D. 建筑结构

E. 建筑高度

答案：ABD

例题10：运用市场法鉴证建筑物价格时，选取的可比实例符合( )要求

A.与价格鉴证对象付款方式相同

B.与价格鉴证对象类似

C.与价格鉴证对象交易的货币种类相同

D.成交日期与价格鉴证基准日相近

E.成交价格为止常价格或可修正为正常价格

答案：BDE

(三) 建立价格可比基础，

需要对付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等进行调整

建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易El期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干个可比实例之间及其与价格鉴证对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正。

例题11：运用市场法对建筑物进行价格鉴证时，需要建立价格可比基础，主要包括( )。

A. 同一币种

B. 统一货币单位

C. 同一面积内涵

D. 同一面积单位

E. 同一付款时间

答案：ABCD

(四)交易情况修正

(1)由利害关系的人之间的交易

(2)急于出售或购买的交易

(3)受债权债务关系的影响

(4)市场信息不完全

(5)特别偏好的交易

(6)相邻房屋建筑的合并交易

(7)特殊方式的交易

(8)交易税费斐正常负担的交易

交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于房屋建筑的特殊性和市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为基准用于价格鉴证对象，必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算价格鉴证对象价格的比准值。交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有下列8种： 1.有利害关系人之间的交易。如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房屋建筑交易价格，通常都低于正常的市价。 2.急于出售或者购买情况下的交易。前者易造成价格偏低，后者则往往偏高。 3.受债权债务关系影响的交易。一般交易价格偏低。 4.交易双方或者一方获取的市场信息不全。如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往交易价格偏高。相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，则交易价格偏低。 5.交易双方或者一方有特别偏好的交易。 6.相邻房屋建筑的合并交易。如买方若在购买相邻房地产后，与其原有房地产合并，将增加原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。 7.特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往可能导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格;招标则注意其整体方案效用，故招标的成交价格可能偏高，I三III 偏低。 8.交易税费非正常负担的交易。如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方;交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方;契税本应买方负担，却转嫁给卖方等等，这些都会造成交易价格的不正常。上述8种情况，在进行价格鉴证时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤为： 1.测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊。Il况-F，房屋建筑成交产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由价格鉴证人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。 2.利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义第三章

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义汇总

（责任编辑：xll）