价格鉴证师

二、应用市场法的步骤

掌握：资料收集、可比实例选择、建立可比基础、交易情况修正、交易日起修正、区域因素修正、个别因素修正、比准价格计算

(一)收集资料

拥有大量的房屋建筑交易实例资料，是运用市场进行价格鉴证的先决条件，收集的资料应该包括：

(1) 交易双方情况及交易目的

(2) 实例状况

(3) 成交价格

(4) 付款方式

拥有大量房屋建筑交易实例资料，是运用市场法价格鉴证的先决条件。价格鉴证人员搜集交易实例的内容包括： 1.交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况，更重量的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、人股、抵债等交易目的。 2.交易实例状况。一般应包括：(1)坐落位置、形状与面积;(2)地质条件;(3)购物、交通等环境条件;(4)土地利用现状与规划用途;(5)有关地上建筑物的基本情况;(6)权利状况。 3.成交价格。成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。 4.付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

(二)选区可比实例

选择交易实例的要求

1. 与标的类似

(1) 用途相同

(2) 建筑结构相同

(3) 地段相同

选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与价格鉴证对象条件相同或相似的、成交日期与价格鉴证基准日相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。选取的可比实例应符合下列要求： 1.是与价格鉴证对象类似的房屋建筑。具体是指： (1)与价格鉴证对象的用途应相同。主要是指房屋建筑的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼 (写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分。例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。 (2)与价格鉴证对象的建筑结构应相同。这里主要指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等大类建筑结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好，如砖木结构，进一步分为砖木一等、二等，等等。 (3)与价格鉴定对象所处地段应相同。主要是指可比实例与价格鉴证对象应处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。 2.成交期与价格鉴证基准日应相近。一般选择的可比实例的成交El期距价格鉴定基准Et的间隔越短，在进行交易El期修正时的准确性越高。因此，最好选择近1年内成交的房屋建筑作为可比实例。如果房屋建筑市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。 3.成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的房屋建筑市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。这类交易实例应当首选为可比实例。如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取其交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的，

(四)交易情况修正中说明。

1. 成交日期接近鉴证基准日

2. 成交价格为正常价格

例题9：用市场法对建筑物进行价格鉴证时，选择的可比实例应在( )等几个方面与鉴证对象相同或相类似。

A. 所处地段

B. 房屋用途

C. 使用年限

D. 建筑结构

E. 建筑高度

答案：ABD

例题10：运用市场法鉴证建筑物价格时，选取的可比实例符合( )要求

A.与价格鉴证对象付款方式相同

B.与价格鉴证对象类似

C.与价格鉴证对象交易的货币种类相同

D.成交日期与价格鉴证基准日相近

E.成交价格为止常价格或可修正为正常价格

答案：BDE

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义第三章

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义汇总

（责任编辑：xll）

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