价格鉴证师

(三) 建立价格可比基础，

需要对付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等进行调整

建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易El期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干个可比实例之间及其与价格鉴证对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正。

例题11：运用市场法对建筑物进行价格鉴证时，需要建立价格可比基础，主要包括( )。

A. 同一币种

B. 统一货币单位

C. 同一面积内涵

D. 同一面积单位

E. 同一付款时间

答案：ABCD

(四)交易情况修正

(1)由利害关系的人之间的交易

(2)急于出售或购买的交易

(3)受债权债务关系的影响

(4)市场信息不完全

(5)特别偏好的交易

(6)相邻房屋建筑的合并交易

(7)特殊方式的交易

(8)交易税费斐正常负担的交易

交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于房屋建筑的特殊性和市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为基准用于价格鉴证对象，必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算价格鉴证对象价格的比准值。交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有下列8种： 1.有利害关系人之间的交易。如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房屋建筑交易价格，通常都低于正常的市价。 2.急于出售或者购买情况下的交易。前者易造成价格偏低，后者则往往偏高。 3.受债权债务关系影响的交易。一般交易价格偏低。 4.交易双方或者一方获取的市场信息不全。如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往交易价格偏高。相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，则交易价格偏低。 5.交易双方或者一方有特别偏好的交易。 6.相邻房屋建筑的合并交易。如买方若在购买相邻房地产后，与其原有房地产合并，将增加原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。 7.特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往可能导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格;招标则注意其整体方案效用，故招标的成交价格可能偏高，I三III 偏低。 8.交易税费非正常负担的交易。如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方;交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方;契税本应买方负担，却转嫁给卖方等等，这些都会造成交易价格的不正常。上述8种情况，在进行价格鉴证时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤为： 1.测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊。Il况-F，房屋建筑成交产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由价格鉴证人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。 2.利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。

(五)交易日期修正

将可比实例在其成交日期的价格修正到价格鉴证基准日的价格

(1) 建筑物价格变动率进行修正

(2) 建筑物价格指数

(3) 经验

(4) 时间序列

将可比实例在其成交日期时的价格修正到价格鉴证基准日的价格。交易日期修正的方法，一般有：

1.采用房屋建筑价格变动率进行修正。

2.利用房屋建筑价格指数进行修正。

3.价格鉴证人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正：在无房屋建筑价格指数或变动率的情况下，价格鉴证人员可以根据当地房屋建筑价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。房屋建筑价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立房屋建筑价格与时间的相互关系模型来求取。

例题12：用市场法进行房地产价格鉴证时，下列关于交易日期修止的叙述，错误的是( )

A.将可比实例在其成交日期的价格修正到价格鉴证基准日的价格

B.利用房地产价格变动率进行修正

C.利用居民生活消费价格指数进行修正

D.鉴证人员根据市场情况及自己的经验进行修正

答案：C

(六)区域因素修正

(1)繁华程度，是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响房地产的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。

(2)交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。

(3)环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。

(4)景观，包括人文景观和自然风景。

(5)公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。

(6)城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。不同用途的房屋建筑，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。

2.区域因素修正的方法。

区域因素修正，是将可比实例相对于价格鉴证对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的可比实例价格能够与价格鉴证对象所处地段的实际情况相符。区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修正，即以价格鉴证对象的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。另一种是间接比较修正.即以设定的某标准房屋建筑的各项区域因素为基准，将价格鉴证对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在价格鉴证基准日的价格。

例题13：对房屋建筑物而言，城市规划限制主要包括对( )的限制。

A. 用途

B. 建筑容积率

C. 建筑覆盖率

D. 建筑高度

E. 环境

答案：ABCD

(七)个别因素修正

将可比实例在其个体状况下的价格调整为价格鉴证对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括，面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别因素修正的具体内容应根据价格鉴证对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与价格鉴证对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

例题14：利用市场法进行房地产价格鉴证时，个别因素为( )。

A.交通便捷程度

B.公共设施配套完备程度

C.房地产基础设施完备程度

D.繁华程度

答案：C

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义第三章

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