价格鉴证师

(八)计算求出比准价格

计算求出比准价格市场法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可采用百分率法、差额法或者回归分析法。

1.百分率法：是将可比实例与价格鉴证对象在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。

2.差额法：是将可比实例与价格鉴证对象房屋建筑条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得价格鉴证对象价格的修正方法。例如，可比实例房屋建筑的朝向为面南，成交价格为2500元/m2，价格鉴证对象房屋建筑的朝向面东，而市场上同类型房屋建筑朝南和朝东的差价为500元/m2，则：价格鉴证对象的价格=2500 -500=2000(元/m2)。

(九)综合计算确定房屋建筑价格所选取的若干个可比实例价格经比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果：

1.简单算术平均法。例如：可比实例A、B、C经比较修正后的价格鉴证基准日价格分别为l080元/m2、1078 /m2和 1110元/m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即：综合结果=(1080+1078+1110)/3 2 1089 (元/m2)。

2.加权算术平均法。例如：上例中，若认为可l：t实例C与价格鉴证对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45%、35%、20%，则可求得一个综合结果，即：综合结果：1080×35%+1078 X 20%+1110 x 45%=1093(元/ m2)。

3.中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。例如：上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B，即lll0、1080、1078，位于中点位置上的为B，则可确定综合结果为l080元槲。

4.众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产价格鉴证中， -则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少

(九)综合计算求出房屋建筑价格

1.简单算术平均

2.加权平均

3.中位数法

4.众数法

例题15：用市场法对某房地产进行价格鉴证时得出三个比准价格：1 800元/㎡、1 850元/㎡、1 820元/㎡，若采用加权算数平均法计算综合结果，赋予的权数分别为2/10、3/10、5/10，则该房地产的鉴证价格为每平方米( )元。

A. 1 825

B. 1 850

C. 1 857

D. 1 869

答案：A

1800*0.2+1850*0.3+1820*0.5=

例题16：对某写字楼进行价格鉴证所选取的可比实例之一的相关资料如下：成交价格为8000元/平方米，成交日期为2006年2月1日，成交价格比正常价格低3%，房地产状况调整系数1.085。已知从2006年1月至鉴证基准日该类房地产价格平均每月上涨1%，若鉴证基准日为2006年7月1日，则对该可比实例成交价格进行修整、调整得到的价格最接近于每平方米( )元。

A. 8732

B. 9327

C. 9405

D. 9657

答案：C

8000*1.03=8240

8240*1.085=8940.4

8940*(1+1%)5=?

简单计算：8940.4*1.05=9387.42

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