价格鉴证师

三、计算题

(一)大纲内容

1、以距离街道深度为16~18M之间的地块作为标准地段，路线价为1000元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街深度为18M，临街宽度为10M，该路线价区段临街深度指数表如下，试计算该宗地的总价格。

临街深度/M >4 4<=8 8<=12 12<=16 16<=18

深度指数/% 130 125 120 110 100

解：

根据书本公式进行计算：

P=1000*(1.3*10*4+1.25*10*4+1.2*10*4+1.1*10*4+1*10*2)=1000*214=214000元

即该宗地总价格为：214000元

2、某市区有六层砖混结构办公楼一幢，土地面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金45000元，假设建筑物的还原利率为12%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的3%计，不考虑租金损失，修缮费以房屋现值的1.5%计，保险费按建筑物现值千分之3计，建筑物尚可使用50年，建筑物价格依成本法求得为120万元。

试求本例土地使用权50年期价格。

解：

(1)计算总收入(即租金收入)：

年租金收入=45000*12=540000元

(2)计算总费用：

房产税=540000*12%=64800元

土地使用费=2*500=1000元

管理费=540000*3%=16200元

修缮费=120万*1.5%=18000元

保险费=120万*千分之3=3600元

总费用=103600元

(3)计算总收益：

540000-103600=436400元

(4)计算房屋纯收益：

120万*12%=144000元

(5)计算土地纯收益：

436400-144000=292400元

(6)计算50年使用权土地价格：

土地总价=3577071元

3、某宗地323.38亩，采用成本法进行土地价格鉴证。

该土地征用前是耕地，根据调查，土地征用前3年平均产值取700元/亩，土地补偿费用、安置补偿费用、青苗补偿费用全计取征用前3年平均产值的10倍。该土地基础条件一般，开发费3000元/亩，耕地占用税每平方米4元。土地取得费用假设在初期一次投入，开发费假设在第2年内均匀投入。利息率为年利率6.54%，全部投资按利润率15%计，土地增值收益为土地成本的20%

解：

土地价格=土地取得费+开发费+税费+利息+利润+增值收益

土地取得费=700*323.38*10=2263660元

开发费=3000*323.38=970140元

税费=323.38*666.67*4=862350.98元

利息=485699.91元

利润=(2263660+970140)*15%=485070元

故土地价格=(2263660+970140+862350.98+485699.91+485070)*(1+20%)=6080304.98元

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