房地产经纪人

第四节 国有建设用地使用权出让(掌握)

一、内容提要：

1、国有建设用地使用权出让

2、国有建设用地使用权划拨

3、闲置土地的处理

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对国有建设用地使用权出让和划拨以及对闲置土地的处理等的了解、熟悉和掌握程度。考试基本要求：

1.掌握国有建设用地使用权出让;

2.掌握国有建设用地使用权划拨;

3.熟悉闲置土地的处理。

三、内容辅导：

本章涉及有关的法律、法规包括： 1)《土地管理法》及《物权法》。2)《城市房地产管理法》土地条款。3)《土地管理法实施条例》。4)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。5)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。6)《闲置土地处置办法》。7)《刑法》土地条款(记住具体的刑事处罚规定)。

一、国有建设用地使用权出让的概念和特征

《土地管理法》、《城市房地产管理法》所称的"国有土地使用权"，即《物权法》所称"建设用地使用权"。

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

例题：经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拔方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.甲工厂缴纳 B.乙公司缴纳

C.甲工厂与乙公司各缴纳一半 D.甲工厂与乙公司协商缴纳

答案：A

解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

土地使用权出让具体包括以下内容：

(1)土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。

(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

(4)集体土地不经征收不得出让。

(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

例题1：下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.国有土地使用权出让市场是土地一级市场

B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让

C.集体土地不经征用不得出让

D.国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

答案：B

解析：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

例题2：按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。(2001年房地产估价师制度试题)

A. 国家 B.拥有国有土地使用权的事业单位

C. 拥有国有土地使用权的开发企业 D.拥有国有土地使用权的个人

答案：A

解析：建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

例题3：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是( )。(2000年土地管理基础与法规试题)

A.由国家先行征收 B.先转让给国家

C.经集体土地所有者同意 D.经集体经济组织2/3以上的成员同意

答案：A

解析：集体土地不经征收不得出让。

二、国有建设用地使用权出让政策

(一)国有建设用地使用权出让方式

土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。全国人大常委会1994年7月颁布的《城市房地产管理法》则进一步规定商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价。2002年，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)增加了挂牌出让方式。2007年9月国土资源部对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》作了修订，公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

例题1：工业用地使用权出让方式不包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.招标方式 B.挂牌方式 C.划拨方式 D.协议方式

答案：C

例题2：按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.商业用地 B.旅游用地

C.娱乐用地 D.商品住宅用地

E.廉租住房用地

答案：ABCD

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

例题3：下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A."鸟巢"场馆建设用地 B.国家大剧院建设用地

C.地方政协办公用地 D.上市公司办公用地

答案：D

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)同时规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

例题4：国家规定，商品住宅用地必须采取( )方式出让。(2005年房地产估价师制度试题)

A.抽签 B.招标 C.拍卖 D.协议 E.挂牌出让

答案：BCE

解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

1.招标出让方式

(1)招标方式。招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。

(2)拍卖方式。拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

(3)挂牌方式。挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

(4)协议方式。协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自.由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。土地使用权出让应有一套完整的工作程序。

例题：下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是( )。 (2009年房地产经纪人制度试题)

A.商业用地 B.商品住宅用地

C.非营利的社会团体用地 D.娱乐用地

答案：C

解析：协议出让方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。

(二)国有建设用地使用权出让年限

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：

(1)居住用地70年，

(2)工业用地50年;

(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年;

(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

(5)综合或其他用地50年。

例题1：甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年。(2009年房地产估价师制度试题)

A.38B.40 C.68D.70

答案：B

解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。不应考虑甲房地产开发公司的"2年未动工开发"时间。

例题2：下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.私立学校用地50年 B.厂房用地50年

C.大型超市用地50年 D.别墅用地70年

答案：C

解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年; (4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。大型超市用地属于商业用地，应为40年。

例题3：下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.廉租住房用地 B.酒厂用地

C.教育、科技用地 D.文化、体育用地

E.度假村用地

答案：BCD

解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化卫生、体育用地50年; (4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。度假村用地属于旅游用地，应为40年。廉租住房用地为划拨用地，无使用期限的限制。

(三)建设用地使用权的收回

国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回、没收等。

（责任编辑：中大编辑）