房地产经纪人

(三)合同的解除

(1)在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

(2)土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过60日，经土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的地价款并可以请求违约赔偿。

例题：2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。 该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。(2007年房地产估价师制度试题)

1.该项目土地使用权出让合同由( )与甲公司签订。

A.该市人民政府土地管理部门 B.该区人民政府土地管理部门

C.该区人民政府 D.该市人民政府

答案：A

解析：《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

2.甲公司应向土地管理部门缴纳( )。

A.土地补偿费 B.土地使用权出让金 C.土地闲置费 D.房屋拆迁安置费

答案：B

解析：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

四、国有建设用地使用权出让管理

1.管理权限

国有土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

2.出让金缴纳

土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

3.出让后土地使用管理

土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

例题：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后( )日内，支付全部土地使用权出让金。

A.15 　B.30 　C.45 　D.60

答案：D

解析：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。

五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股

国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种方式。

1.国有土地租赁的概念

国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

对于目前大量存在的行政划拨土地而言，实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁。

注：国有土地租赁和土地使用权出租是不同的。国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有土地使用权的原始取得，而土地使用权出租是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，国有土地租赁发生在土地一级市场，应作为国有建设用地使用权登记;国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记。

2.国有土地租赁的方式

国有土地租赁可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标、拍卖方式。

3.国有土地租赁的期限

国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

4.国有土地租赁合同

租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。土地租赁合同可以转让。

国有土地租赁合同的内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

例题：国有土地租赁期限在( )以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。(2008年房地产经纪人制度试题)

A.3个月 B.6个月 C. 9个月 D.一年

答案：B

解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

5.承租土地使用权的转租、转让或抵押

国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

(1)承租土地使用权转租：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

(2)承租土地使用权转让：承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

(3)承租土地使用权抵押：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

6.承租土地使用权的收回

(1)国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但应对承租人给予合理补偿;

(2)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权;

(3)承租土地使用权期满，承租人可申请续期。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回。

7.国有土地使用权作价出资或入股

国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。

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