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第三节 土地登记相关规定

一、土地登记的概念

土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

二、土地登记的种类

土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记。

(一)土地总登记

土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的

全面登记。

土地总登记首先由县级以上人民政府就土地登记区的划分、土地登记的期限、土地登记收件地点、土地登记申请人应提交的相关文件材料及需要通告的其他事项发布通告。然后，由国土资源行政主管部门对符合总登记要求的宗地予以公告。公告的主要内容包括：(1)土地权利人的姓名或者名称、地址;(2)准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限;(3)土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构;(4)需要公告的其他事项。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。

(二)土地初始登记

土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。与国有建设用地使用权有关的初始登记有：

1.国有建设用地使用权初始登记

依法以划拨方式、出让方式、划拨方式转为出让方式、租赁方式、国有土地使用权作价出资或者入股方式、国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应持《土地登记办法》所要求的相关批准用地文件和相关证明材料，申请国有建设用地使用权初始登记。值得注意的是，依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人只有在付清全部国有土地使用权出让价款后，方可申请国有建设用地使用权初始登记。

2.土地抵押权登记

依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

3.地役权登记

在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役

权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

(三)土地变更登记

土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。包括：

1.国有建设用地使用权变更登记 无论以何种合法方式，致使国有建设用地使用权发生转移的，当事人均应持原国有土地使用证和相关的证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。

2.土地抵押权变更登记

土地使用权在抵押期间，抵押人转让土地使用权或者土地抵押权因主债权被转让而转让的，当事人均应申请土地使用权变更登记。

3.地役权变更登记

已经设定地役权的土地使用权转移后，供役地权利人和需役地权利人应持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。

4.土地用途变更登记

土地用途发生变更的，当事人应持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。

5.土地其他变更登记

土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。

(四)土地注销登记

土地注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

对依法收回的国有土地和因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的，可直接办理注销登记。

因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。

非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应在期限届满前15日内，持原土地权利证书，申请注销登记。

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（责任编辑：lqh）

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