中级经济师

第二节 资金的时间价值及等值计算

一、资金的时间价值的概念

资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值，也就是不同时间发生的等额资金在价值上的差别。如果把资金存入银行，经过一段时间会产生增值.即为通常所说的利息。如果把资金投入到生产和流通领域，也可以获得盈利或收益。

资金时间价值产生的原因是多方面的。从投资者的角度看，主要是基于以下方面：一是投资收益率。投资收益率是反映投资项目或投资方案所能取得的预期收益的大小。资金在“流通领域→生产领域→流通领域……”的循环往复运动中，每经历一个周期，就实现一次增值这也是生产的本质和投资的目的。二是通货膨胀率。通货膨胀率反映投资者必须付出的因货币贬值所带来的损失。同样量的货币因通货膨胀引起的贬值，意味着投资者投资的价值随时间增加而减少。因此，要通过资金的时间价值对其损失作补偿。三是时间风险因素。一般来说，未来的预期收入具有不确定性，时间越长，不确定性也越大，意味着投资风险也随时间的增加而增加。因此，对于相同数量的货币，人们更愿意现在拥有而不是将来拥有，这就需要对未来不确定性用一定量的货币作为补偿。

相对于资金在使用过程中带来增值的情况，资金不投入使用就相当于放弃了资金的增值，即资金闲置就相当于付出了一定的代价，其大小就是资金的时间价值。房地产投资不仅资金投入量大，而且投资回收期相对较长，对投资者来说，对资金时间价值的判断和预期就显得十分重要。

二、现金流量和现金流量图

(一)现金流量

房地产直接投资活动总是伴随着一定的物质流和货币流。对房地产开发投资而言，从物质形态看，房地产开发活动表现为人们使用各种工具和设备，消耗一定量的能源，通过对原材料的加工使用转化为各种类型的房地产产品。从货币形态看，房地产开发活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房地产产品的销售或出租、自营，获取一定量的货币收入。

住房地产投资项目经济评价中，通常把某一个房地产投资项目(或投资方案)视为一个独立的经济系统来考察它的经济效果。这样做的目的是为了考察投资项目本身的经济合理性，判断其投资的可行性。当把房地产投资项目作为一个独立的经济系统时，凡是在某一时点上流出该系统的货币称为现金流出或负现金流量(Cash Out，CO);流入该系统的货币称为现金流入或正现金流量(Cash ln，CI);同一时点的现金流人和现金流出的代数和，称为净现金流量(CI—CO)。现金流人、现金流出及净现金流量统称为现金流量，三者之间有下列关系：

净现金流量=现金流入量一现金流出量(4一1)

(二)现金流量图

某个具体的房地产投资项目的实施，往往要持续一段时间。在投资项目的寿命期内，各种现金流量的数额及其发生的时间不尽相同。为了便于分析不同时点上的现金流人和现金流出，计算其净现金流量，通常采用现金流量表或现金流量图的形式来表示特定经济系统在一段时间内发生的现金流量。

现金流量图如图4一1所示，横轴是时间轴，自左向右表示时间的延续，横轴等分成若干间隔，每一间隔代表一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。时间轴上的点称为时点，标注时间序号的时点通常是该时间序号所表示的计息期的期末，同时也是下一计息期的期初。如0代表第1个计息期的期初，l代表第1个计息期的期末和第2个计息期的期初，以此类推。横轴上反映所考察的经济系统的寿命周期。如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末，而是发生在计息期的期间(见图4——2)，为了简化计算，通常是将其代数和看成是在计息期的期末发生，这种处理方法称为期末惯例法(由图4—2中的左图简化为右图)。在一般情况下，采用期末惯例法，可以满足投资分析工作的需要。为了与期末惯例法一致，通常是假设初始投资均发生在期初(第1计息期的期初，即现金流量图的“0”点)，而销售收人、运营成本及残值回收等均发生在计息期的期末。

与横轴相连的垂直线，代表流人或流出经济系统的现金流量。

三、资金等效值及其计算

(一)资金等效值的概念

由于资金具有时间价值，发生在不同时点的数额相同的资金，价值会不相同：而发生在不同时点的数额不等的资金，却有可能具有相同的价值。这种在特定利率下、不同时的点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金，也称为资金等效值。影响资金等值的因素主要有3个：资金额的数量、资金发生的时间、利率(或折现率)的大小。其中利率是一个关键因素。一般来说，等值计算中是以同一利率为依据的。

在房地产投资项目经济评价中，资金等效值是一个十分重要的概念。运用这个概念，可以把在不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行分析比较。要运用好资金等效值的计算，还需要掌握以下几个基本概念：P为现值，是资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起始点的价值;F为终值，是资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点时的价值;Ai为时值，是资金发生在各计息期期末的价值，若Ai为每年等额支付的金额，则称为年值;i为折现率，相当于每个计息周期的复利率;n为计算期，相当于计息期数。

(二)整付类型的等值计算

(三)等额分付类型的等值计算

(四)特殊变额分付类型的等值计算

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