中级经济师

第四节房地产投资项目经济评价指标和方法

一、房地产投资项目经济评价指标体系建设项目经济评价包括财务评价和国民经济评价，由于不同的行业项目经济评价的特点不同，房地产开发项目一般只进行财务评价。房地产投资项目财务评价是从房地产投资项目或企业角度，根据国家现行的财税制度、价格体系和有关法律、法规的规定，分析、计算房地产投资项目直接发生的财务状况，对项目进行经济评价，据此评价和判断项目财务的可行性。财务评价是房地产投资项目经济评价的核心内容。

房地产投资项目财务评价的主要目标有两个：一是评价项目的盈利能力。盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要指标;二是评价项目的清偿能力，包括项目的财务清偿能力和债务清偿能力，、项目的财务清偿能力是指项目收回全部投资的能力，债务清偿能力是指项目偿还借款和清偿债务的能力。这两个目标的评价是通过计算相应的指标来说明的。

二、动态盈利性指标及其计算

(一)财务净现值

1.财务净现值指标的概念

财务净现值(FNPV)是指项目按行业的基准收益率或设定目标收益率(ic)，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

(二)财务内部收益率

1.财务内部收益率指标的概念

财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率(也就是说，在这个折现率时，项目在计算期内的现金流入的现值和等于其现金流出的现值和。

财务内部收益率的经济含义是：在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。财务内部收益率还表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于财务内部收益率，项目投资就会面临亏损。

2.财务内部收益率的计算公式

3.财务内部收益率的评价准则

4.财务内部收益率指标的优缺点

5.财务内部收益率与财务净现值的比较

(三)动态投资回收期

1.动态投资回收期指标的概念

动态投资回收期(Pb)是把投资项目各期(通常是以年为单位)的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来推算投资回收期的。对房地产投资项目来说，动态投资回收期就是自投资起始点算起，净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份，即为投资回收终止年份。

2.动态投资回收期的计算公式

3.动态投资回收期的评价准则

4.动态投资回收期指标的优缺点

5.动态投资回收期指标与财务内部收益率的比较

三、静态盈利性指标及其计算

(一)利润率

1.成本利润率

成本利润率(RPC)是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。

2.资本金利润率

资本金利润率是指项目建成后正常年份的所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润与资本金的比率，它反映的是项目资本金的盈利能力。

3.资本金净利润率

资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润(所得税后利润)或运营期内年平均净利润(年平均所得税后利润)与资本金的比率，它反映的是项目资本金的净盈利能力。

(二)投资收益率

投资收益率表示投资项目的盈利水平，是指项日建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。该指标考察的是项目单位投资的收益能力。

(三)静态投资回收期

静态投资回收期(P?b)是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间，一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。

四、清偿性指标及其计算

房地产投资项目清偿性指标的计算，主要是考察在计算期内，项目各年的财务状况以及偿还到期债务的能力，主要的清偿性指标有以下几种。

(一)借款偿还期

借款偿还期是在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。在房地产投资项目财务评价中，对房地产置业投资项目和经营型房产开发投资项目通常需要计算借款偿还期，而对出售型房地产开发投资项目通常不计算借款偿还期。

(二)利息备付率

利息备付率是指在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。

(三)偿债备付率

偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。

(四)财务比率

财务比率是指资产负债率、流动比率和速动比率，全部依据资产负债表计算。计算时，既可以计算项目在整个计算期内的财务比率，也可以计算各年的财务比率。

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