中级经济师

第三节房地产投资项目的现金流量

在房地产投资项目经济评价中，对房地产投资项目现金流量及其构成的分析是基础。一般来说，构成经济系统现金流量的基本要素主要有投资、成本、销售收入、税金和利润等。对于具体的房地产投资项目，这些构成现金流量的基本要素在具体的组成上会各有特点。

一、出售型房地产开发投资项目的现金流量

对于一般的建设项目，其总投资为建设投资、建设期利息和流动资金。出售型房地产开发投资项目与一般的建设项目有所不同，对投资者来说，其投入的建设资金均属于流动资金的性质，其投资的大部分以同定资产的形式存在于房地产商品中，并通过房地产产品的销售活动，转让其所有权而收回投资。在投资开发过程中，投资者本身所形成的同定资产很少甚至是零，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中。因此，出售型房地产开发投资项目的总投资基本就等于项目的总成本费用。

(一)出售型房地产开发投资项目的现金流入

出售型房地产开发投资项目的经济效果主要表现为销售收入，其现金流入也丰要以房地产产品的销售收入体现。但在分析其现金流人时要注意以下几点：①由于在商品房的销售中存在预售，因此要合理确定计算期内不同时点上商品房的销售比例。②由于一个房地产开发项目往往不只是单一的房地产产品，而是多种产品的组合，如有商业店铺、公寓、高层住宅、多层住宅等。因此，在确定不同时点商品房销售比例的同时，还要确定不同类型房地产产品的销售比例。③由于商品房的市场价格是处于动态变化中的，对各不同时点、各类商品房的销售价格应进行动态的预测。

(二)出售型房地产开发投资项目的现金流出

出售型房地产开发投资项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等构成。

1.土地取得成本

土地取得成本包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地房屋征收补偿费、土地使用权取得税费等。

2.开发成本

(1)勘察设计和前期工程费主要包括可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地“三通一平”等费用。

(2)建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用。主要包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

(3)基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等T程费用。

(4)公共配套设施建设费主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。

(5)房地产开发期间税费是指房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。一般包括市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。

3.开发费用

(1)管理费用是指房地产开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税费、土地使用税费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费。

(2)销售费用是指房地产营销中发生的支出。主要包括广告宣传推广费、销售代理费等。

(3)财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。包括利息支出和其他财务费用两部分。

1)利息支出是指筹集资金而发生的各项费用。包括建设投资借款利息(即长期借款利息)和流动资金借款利息。建设投资借款利息的计算公式为：

每年支付的利息=年初本金累计额×年利率(4一17)

流动资金借款利息的计算公式为：

流动资金利息=流动资金借款累计金额×年利率(4一18)

2)其他财务费用主要包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇总净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

4.增值税

根据国家税务总局2016年3月31日公布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，从2016年5月1日起，把原来的营业税改为增值税，分为一般纳税人和小规模纳税人。销售不动产的增值税一般税率为11%。

房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

二、经营型房地产开发投资项目的现金流量

经营型房地产开发投资是投资者将开发建设完成后的房地产产品出租或自营，开发投资者拥有房地产的所有权。其投资实际上转换成了项目的同定资产。

(一)经营型房地产开发投资项目的现金流入

经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收入、自营收入、房地产增值等方面房地产增值的经济效果可以在转让房地产商品时实现，也可以在再融资行为中实现。这类房地产开发项目的现金流入一般为租金收入、自营收入和转让收入。租金收入或自营收入是这类投资项目现金流量表中现金流入的主体，也是利润表的主要科目，其估算的准确性极大地影响着项目财务效益的估计。因此，在估算时应对市场预测的相关结果以及房地产产品类型、规模、区位及经营方案等进行概括的描述及确认，并应特别说明采用价格的合理性。

(二)经营型房地产开发投资项目的现金流出

经营型房地产开发投资项目的现金流出主要包括固定资产投资和运营成本两大部分。

1.同定资产投资

由于经营型房地产开发投资项目其投资和成本的概念与一般工业生产项目基本相同。房地产产品的开发、建设投资的构成与前述出售型房地产开发投资项目的构成基本相同，其估算也基本相同，只是这些投资转换成了同定资产。

2.运营成本

运营成本是财务分析的现金流量分析中所使用的特定概念，作为项目现金流量表中运营期现金流出的主体部分。运营成本估算的行业性很强，不同行业在成本构成科目和名称上都可能有较大的不同。下面以出租型房地产投资项目为例，分析其主要的运营成本。

(1)人工费。人工费包括经营管理人员的工资、补贴、福利和国家或地方政府要求缴纳的社会保险费、统筹费、公积金等。

(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费。该费用分项较多，主要包括：①维修和保养费。用于房屋外部和内部的总体维修和保养费用支出。如建筑物立而的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查和维修、空调维修与保养、防火设备购置等。②室内装修费用。室内装修费是一项开支较大的经常性费用，所以常常与维修与保养费分列子科目。③生活用水和污水排放。该项费用随季节的变化而有所变化。大多数物业同时收取生活用水和污水排放费用，因为一宗物业中污水排放的数量和生活用水的使用量有关。④能源费。该费用科目通常是根据物业所耗费能源的类型，进一步划分为水、电、燃气、油料等详细科目。⑤康乐设施费。有些物业如写字楼，设有健身设备供租户和员工使用。健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费，属于康乐设施费的范畴。⑥杂项费用。该费用是指那些为保持物业正常运转而需支出的非经常性、零星的费用项目。

(3)绿化养护费。该费用主要取决于物业环境绿化面移{的大小和美化大堂、楼道等公共部位而支付的花卉等费用支出。

(4)清沽卫生费。该费刚主要包括建筑物内外地面的清扫、大堂和走道地面打蜡、洗手间的清扫和消毒、垃圾清运以及化粪池清淘等费用。

(5)保安费用。聘请保安公司为物业公共安全提供服务的费用。

(6)办公费。办公费所包含的内容较杂，包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用。如聘请法律顾问的费用等。

(7)固定资产折旧费。该费用是指与物业服务企业拥有的交通、通信、办公、工程维修、各类设备、机械等同定资产的折旧支出。其折旧年限通常按5年计算。按固定资产总额分摊到每月逐月提取，单独设立科目。

(8)不可预见费。在运营管理中常有一些预计不到的费用支出，如意外事件的发生等，因此，在运营成本测算中，通常列入一项不可预见费，可按前7项费用之和的5%估算、

(9)保险费。保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支。

(10)物业服务企业管理费和利润。物业服务企业管理费和利润，通常是物业有效毛租金收入的一个百分比，有效毛租金低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的一个最低值.具体比例，可根据当地政府有关规定和当地物业管理市场情况确定。

(11)房产税。对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。

同样要注意的是，在现金流量的测算过程中，租金收入的估算要建立在对市场状况和走势合理的判断、分析、预测基础上，同时要结合项目的具体情况作出合理的估算。

三、房地产置业投资项目的现金流量

这里仅介绍房地产置业投资中的购买型房地产置业投资的现金流量。从现金流人来看，购买型房地产置业投资与经营型房地产开发投资基本相同，主要包括租金收入、自营收入和转让收入。

从现金流出来看，购买型房地产置业投资主要由两部分组成：一是购买房地产的投资，二是在运营期内的运经成本。运营期内的运营成本与上述经营型房地产开发投资项目基本相同，不再重复。购买房地产的投资，在现金流出上主要有两种类型：一是购买房地产的资金全部来自于投资者的自有资金。在这种情况下，购买投资是现金流量系统中起始点的初始投资。二是购买房地产的资金一部分是投资者的自有资金，另一部分是来自于金融机构的抵押贷款。在这种情况下，投资者的自有资金部分是现金流量系统中的初始投资，发生于现金流量系统的起始点，金融机构的抵押贷款部分表现为在还款期内每期的还本付息额。运营期内的运营成本与经营型房地产开发投资项目基本相同，不再重复。

现金流量的分析是房地产投资项目经济评价的基础，直接影响到经济评价的结果和结论，也是投资决策的主要依据。因此，在实践中，结合投资项目的特点和实际，客观、科学、合理地分析和测算投资项目的现金流量是十分重要的。

四、房地产投资项目的财务报表

在房地产投资项目的经济评价中要求编制一系列的财务报表。这些财务报表是计算房地产投资项日盈利能力、清偿能力的基础。在分析和估算出财务数据之后，对各种财务报表进行编制、分析是非常重要的。房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表主要有现金流量表、财务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。辅助报表涉及面较广，根据项目的不同情况，所需要的辅助报表也不完全一样。主要有项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

(一)现金流量表

现金流量只反映项目在计算期内各年实际发生的现金收支，不反映非现金收支。因此，现金流量表只反映项目计算期内各年的现金收支，不包括非现金收支(如折旧费、应收及应付款等)。现金流量表可以用来计算投资项目各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析，按投资基础的不同，现金流量表可分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。

(1)项目投资现金流量表。项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，或者说不分投资资金来源，在假定全部投资为自有资金的条件下，用以计算全部投资所得税前及所得税后的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。由于把所有的投资看成是自有资金，所以表中没有“还本付息”一栏。编制该表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资产来源及利息多少)进行比较建立共同基础。

(2)项目资本金现金流量表。项目资本金现金流量表是站在投资者的角度，以投资者的出资额为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的内部收益率、净现值等经济指标的表格。编制该表的目的是考察项目自有资金的盈利能力。

(3)投资各方现金流量表。投资各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础.用以计算投资各方的内部收益率、财务净现值等盈利性指标，编制的日的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。

在编制房地产投资现金流量表时，特别是在编制房地产投资项目现金流量表和房地产项目资本金流量表时，要注意下列问题：

(1)净现金流量(项目的未来收益)是项目当年现金流入与现金流出的代数和，根据需要，可以计算所得税前净现金流量，也可以计算所得税后净现金流量。在房地产投资项目可行性研究中，通常是计算税前现金流量。

(2)在经济评价中，一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。但房地产投资项目有所不同。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期：经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期;房地产置业投资项目一般来说不存在建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。因此，出售型房地产开发投资项目的计算期是从项目建设开始到房地产产品全部售完为止所经历的时间;经营型房地产开投资项目的计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间;房地产置业投资项目的计算期是从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。

(3)由于房地产直接投资有出售型房地产开发投资、经营型房地产开发投资、购买型房地产置业投资和租赁型房地产置业投资等多种形式。因此，在填报具体项口的现金流量表时，不仅要区别项目投资现金流量表和资本金现金流量表，还要区别出售与出租、自营项目，这也是房地产投资项目与一般建设项目的不同之处。如在出售型房地产开发投资项目中，其运营成本已包含在项目的投资与成本费用之内，故该项目内容在现金流出项目中可以不填列，在现金流人中也就没有“回收经营资金”项目，“运营费用”和“修理费”也很少发生，所以也可不填列，由于这类投资不存在固定资产余值的回收，故现金流入栏目中可以不设“回收固定资产余值”科目。

(二)财务计划现金流量表

财务计划现金流量表能够全面反映房地产投资项目的资金活动全貌，能够反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据。

在编制财务计划现金流量表时，要注意下列问题：

(1)财务计划现金流量表是从项目的资金平衡角度出发的，所以表中把用于项目的全部资金来源都看作是现金流人，包括借贷资金和资本金投入，而在现金流量表中把资金投人看作是现金流出，这是从投资者的角度出发的。

(2)从资金平衡的角度看，并不要求盈余资金栏中的每一年都出现正值(表示资金有盈余)，而是要求从投资开始至各年累计的盈余资金不小于零。否则，将可能出现资金链断裂。因此，房地产投资项目资金平衡的重点是表中的“累计盈余资金”。

(3)不同投资类型的房地产项目，财务计划现金流量表中的某些科目有所不同，这与现金流量表填报时要注意项日的性质、类型、特点等具体情况填列一样。

(三)利润与利润分配表

利润与利润分配表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况的报表，主要用于计算静态盈利性指标，如投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等。

(四)资产负债表

资产负债表是反映项目在计算期内各年年未的资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表，主要用于考察项目资产负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，一般不需要编制资产负债表。但当房地产企业开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

（责任编辑：）

共5页,当前第3页  第一页  前一页  下一页