中级经济师

46、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是(　　)。

A. 房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

B. 房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C. 由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D. 代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算

.答案： B

.解析： 考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

47、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为(　　)元/平方米。

A. 5337

B. 5440

C. 5550

D. 5618

.答案： A

.解析： 考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定(　　)。

A. 楼幢均价

B. 楼层差价

C. 朝向差价

D. 楼层均价

.答案： A

.解析： 考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

49、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是(　　)。

A. 广告调查费用

B. 广告制作费用

C. 广告媒体费用

D. 广告策划费用

.答案： C

.解析： 考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。

50、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由(　　)担任。

A. 居民委员会代表

B. 业主代表

C. 建设单位代表

D. 街道办事处、乡镇人民代表

.答案： D

.解析： 考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

51、关于业主委员会职责的说法，错误的是(　　)。

A. 业主委员会负责召集业主大会会议

B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同

C. 业主委员会负责制定管理规约

D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

.答案： C

.解析： 考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。

52、业主委员会会议作出的决定，应由(　　)签字确认。

A. 全体委员

B. 半数以上的参会委员

C. 业主委员会主任

D. 参会委员

.答案： D

.解析： 考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。

53、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为(　　)万元。

A. 300

B. 400

C. 500

D. 600

.答案： C

.解析：考察 物业 服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。

54、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的(　　)原则。

A. 合理

B. 公平

C. 公开

D. 质价相符

.答案： C

.解析： 考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。

55、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 (　　)特征。

A. 委托合同

B. 有名合同

C. 要式合同

D. 双务合同

.答案： D

.解析： 考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。

56、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是(　　)。

A. 土地收购储备

B. 不动产征收

C. 保障性住房建设

D. 住房抵押贷款

.答案： B

.解析： 考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

57、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是(　　)

A. 间接融资和股权融资

B. 间接融资和债权融资

C. 直接融资和股权融资

D. 直接融资和债权融资

.答案： B

.解析： 考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。

58、房地产保险的目的是(　　)。

A. 防止房地产发生意外灾害

B. 提高房地产盈利能力

C. 降低房地产运营费用

D. 补偿因灾害造成的房地产损失

.答案： D

.解析： 考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。

59、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为(　　)万元。

A. 33

B. 35

C. 40

D. 43

.答案： C

.解析： 考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)

=45*(1-20/180)=40万元。

60、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是(　　)。

A. 占有抵押房地产

B. 办理房地产抵押登记

C. 扣押抵押房地产权属证书

D. 派人看守抵押房地产

.答案： B

.解析： 本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。

（责任编辑：xy）