中级经济师

三、案例分析

(一)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。

单位：万元

投资方案	初始投资	年净经营收入	净转售收入
	第0年末	第1年末至第9年末	第10年末
甲	300	40	350
乙	400	60	460
丙	500	75	520

81、进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为(　　)

A. 现金流相关方案

B. 互斥方案

C. 混合方案

D. 互补方案

.答案： B

.解析： 考察投资方案的类型。受资金约束，张某只能在三个方案中选择一个，属于互斥方案。

82、用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为(　　)。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C. 丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

.答案： C

.解析： 考察计算期相同的互斥方案的比选。甲方案的净现值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30万元;乙方案的净现值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89万元;丙方案的净现值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41万元。由此可见，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为丙、乙、甲。

83、在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为(　　)。

A. 甲大于乙，乙大于丙

B. 乙大于甲，甲大于丙

C. 乙等于丙，丙大于甲

D. 甲等于乙，乙大于丙

.答案： C

.解析： 考察投资收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年，投资收益率=年息税前利润/项目总投资*100%，甲的投资收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投资收益率=60/400*100%=15%;丙的投资收益率=75/500*100%=15%。所以参考答案为C。

84、在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括(　　)。

A. 初始投资

B. 经营成本

C. 还本付息

D. 经营税金

.答案： ABD

.解析： 考察现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有还本付息的现金流出，其他都涉及。

(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。

85、该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为(　　)。

A. 节约招标费用

B. 选择最有竞争力的承包商

C. 减少风险

D. 节省招标时间

.答案： ACD

.解析： 考察邀请招标的优点。邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。

86、该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择(　　)。

A. 总价合同

B. 单价合同

C. 成本加固定额酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

.答案： A

.解析： 考察合同的分类。采用总价合同，工程量风险、物价上涨风险由承包商负担，减少了开发企业的风险。

87、该项目的投标保证金最高为(　　)万元。

A. 40

B. 60

C. 80

D. 100

.答案： A

.解析： 考察招标保证金的额度。招标保证金一般不超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。本题中，预计工程造价为2000万元，投标保证金上限为2000*2%=40万元。

88、拟组建的评标委员会组成存在的问题为(　　)

A. 评标委员会成员总数7人，未达到法定人数

B. 评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师

C. 评标委员会成员中有招标代理机构代表

D. 评标委员会成员中专家人数未达到法定比例

.答案： D

.解析： 考察评标委员会的组成。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应由招标人从建设行政主管部门确定的专家名册中采取随机抽取的方式确定。本题中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数应为5人，而外部专家总共才4人，不符合相关规定。

(三)某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。

89、下列交易条件中，对卖方有利的为(　　)

A. 按套内建筑面积计价

B. 交易税费均由买方负担

C. 交易税费由买卖双方各自负担

D. 房价款分期支付

.答案： B

.解析：考察房地产市场法的运用。交易税费由买方负担，可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。

90、下列交易条件中，对买方有利的为(　　)。

A. 按套内建筑面积计价

B. 交易税费均由卖方负担

C. 房价款在成交时一次性付清

D. 房价款分期支付

.答案： A, B, D

.解析： 考察房地产市场法的运用。套内建筑面积小于建筑面积，按照套内建筑面积计价，可以减少交易费用，对买房有利;交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，对买方有利。

（责任编辑：xy）