中级经济师

第二节房地产市场研判

一、房地产市场研判的作用

房地产市场研判是房地产开发项目前期策划的基础，是项目市场定位的依据、、前期策划过程中的市场研判，应结合具体的房地产开发项目进行分析，要避免没有针对性的市场描述，市场研判可分为市场现状特征研判和市场预期发展研判。

市场研判的具体作用会因研判主体和研判目的的不同而有所不同。房地产开发企业在进行房地产开发项目前期策划时，市场研判的具体作用主要有以下几个方面：

(1)把握市场机会。房地产市场是一个复杂的复合系统，不同区域的房地产市场具有不同的市场特征，蕴含着不同的市场机会。通过对房地产市场系统尤其是对区域房地产市场的调研和分析，可以对房地产市场的变化趋势、市场特征、供需状况、存在问题等有更深刻的认识.可以透过房地产市场的表面现象看到其内在的原因，而市场机会往往就存在于市场所表现出来的这些变化和特征之中。通过市场研判，可以发现进而把握隐藏于其中的市场机会。

(2)发掘市场潜力。随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们对房地产产品的需求也在发生着相应的变化并产生着新的期待。如果房地产开发企业能够敏锐地察觉到并开发出满足人们需求变化和期待的房地产产品，不仅能够使自己在新开辟的空间市场上占得先机，赢得市场，而且能够引导市场消费，发掘市场潜力。实现这种企业战略的前提是，通过市场研判尤其是对房地产市场预期发展的研判，认识和预测市场发展的趋势和市场需求的变化方向，准确判断市场潜力。

(3)识别市场风险，每一项房地产投资都可能面临投资风险和遭受风险损失。对于系统性市场风险，任何投资者都无法回避而必须面对。如果能对项目将要面对怎样的市场风险做出准确的预判，并制定有效的对策，就有可能降低市场风险带来的损失。市场研判能够帮助人们认识房地产市场的发展规律，通过对具体区域房地产市场特征的研判和发展趋势的预测，可以对房地产开发企业及其项目未来面临的市场风险进行有效的识别和预判。

二、房地产市场现状特征研判

房地产市场现状特征研判是通过对区域房地产市场历年来实际运行状况的分析，对区域房地产市场尤其是项目所在城市和区域房地产市场的总体特征、房地产供求状况、房价特征、购房者群体特征、市场对政策变化的敏感性等进行分析，得出对分析区域内房地产市场发展现状的认识与评价，对项目在市场中的竞争能力的评价与判断。

三、房地产市场预期发展研判

在房地产开发项目前期策划阶段，项目尚未进入开发建设阶段，房地产开发项目的市场反应将取决于未来的房地产市场状况。因此，在市场研判中，应在房地产市场现状特征研判的基础上，重点对项目在开发经营周期内房地产市场的预期研判。在房地产开发项目前期策划中，对开发经营期内房地产市场预期发展研判的内容主要有以下几个方面。

(1)房地产市场走势预期研判。

(2)房地产市场需求预期研判。

(3)房地产市场供给预期研判。

(4)房地产市场价格预期研判。

(5)房地产市场营销状况预期研判。

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