中级经济师

第三节房地产投资项目方案比选

一、房地产投资项目方案比选概述房地产投资类型多样，特点各异。对投资者来说，在同一个时期可能有多个房地产投资项目或投资机会可供选择，对同一个房地产投资项目也会有多种投资方案，如果投资者资金有限，他就不可能去把握所有的项目或机会，必然存在着如何选择项目或机会、如何选择投资方案以使有限的资金得到最有效的利用的问题。

值得注意的是，投资方案之间的关系不同，则方案选择的指标和选择的结果将有很大的不同。为了正确地进行多方案选择，首先必须搞清方案之间的关系，即一组备选方案之间所具有的互相关系。从大类上看，方案之间存在3种关系：独立关系、互斥关系和相互关系，独立型方案是指方案问互不干扰，即一个方案的执行不影响另一方案的执行，在选择方案时可以任意组合，直到资源得到充分利用为止。独立型方案更严格的定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是彼此独立的。互斥型方案是指在若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被排斥的一组方案，因此，方案之间具有排他性。相互关系型方案是指方案间存在一定的关联性，根据方案间相互关系的不同，可分为混合型方案、互补型方案和现金流相关型方案。混合型方案是上述独立型方案与互斥型方案的混合结合。互补型方案是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。现金流量相关型方案是指在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化。

在方案评价前，弄清各方案之间属于何种类型是非常重要的，因为方案类型不同，其评价方法、选择和判断的尺度就不同。如果方案类型划分不当，则会带来错误的评价结果。独立型方案的比选可分为两种情况，当各投资项目相互独立，若资金对所有项目不构成约束，只要分别计算各项目的FNPV或FIRR,选择所有FNPV≥0或FIRR≥ic的项目即可;若资金不足以分配到全部FNPV≥0的项目时，即形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可以通过对独立型方案比选的互斥化，把独立型方案转化为互斥型方案，再采用互斥型方案比选的方法进行。同样，对于混合型方案的比选问题，也可以通过对混合型方案的互斥化，将混合型方案组合成互斥型方寒群，然后根据互斥型方案比选的方法进行方案比选。因此，本节所介绍的方案比选只针对互斥型方案或可以转化为互斥型方案的比选方法。

房地产投资项目在投资类型、投资种类和投资形式上有多样化的特点，这往往使得投资者在产生投资意向时，面临多种投资机会和可能方案。然而，由于资金的限制和对风险因素的考虑，投资者不可能去把握所有的投资机会，必须依据一些原则和标准从这些机会和方案中去选择最为合理有效的机会和方案，然后再进行详细而具体的比较和投资分析，最后决定投资实施与否。这种比较与选择的过程就是房地产投资项目的方案比选。

从比选的层面上看，房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选。二是同一项目的投资方案比选。在房地产投资中，同一个投资项目可以有多种不同的投资方案，如对房地产开发投资，同一宗地可以建商场、写字楼、公寓等;对房地产置业投资，购买的房地产可以出租，也可以自营。对于多种投资方案来说，投资者同样存在着比较与选择的问题。房地产投资项目比选，对投资者来说是十分重要的，其作用主要体现在以下方面：一是有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用;二是有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误：三是有利于增强房地产企业市场竞争的能力。

二、计算期相同的互斥型方案比选

在对互斥型方案进行评价时，经济效果评价包含了两部分的内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对效果检验，用经济效果评价标准(如FNPV≥0，FIRR≥ic)检验方案自身的经济性，称为绝对(经济)效果检验，在第四章中已经作出了较为详细的介绍。凡通过绝对效果检验的方案，就认为它在经济效果上是可以接受的，否则就应予以拒绝。二是考察哪个方案相对最优，称为相对(经济)效果检验。一般先以绝对经济效果方法筛选方案，然后以相对经济效果方法优选方案。

互斥型方案进行比选时，必须具备以下的可比性条件：①被比较方案的费用及效益计算口径一致。②被比较方案具有相同的计算期。③被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，各个方案之间不能进行直接比较，必须经过一定转化后方能进行比较。

三、计算期不同的互斥型方案比选

对于计算期不同的互斥型方案进行比选，同样要求方案间具有可比性。满足这一要求需要解决两个方面的问题：一是设定一个合理的共同分析期(计算期);二是给计算期不等于寿命期的方案选择合理的方案接续假定或者残值回收假定。

(一)年值法

年值法足指投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。在对计算期不同的互斥型方案进行比选时，特别是参加比选的方案数目较多时，年值法是最为简便的方法。年值法使用的指标有净年值与费刚年值。

(二)现值法

当互斥型方案的计算期不同时，一般情况下，各方案的现金流量在各自的计算期内的现值不具有可比性。如果要使用现值指标进行方案比选，必须设定一个共同的计算期。共同计算期设定的方法通常有最小公倍数法和年值折现法。

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