初级经济师

(三)

某房地产开发公司以挂牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用权，出让年限70年。 公司确定以自有资金、商品房预售和银行抵押贷款作为项目开发建设的资金来源，预计开发建 设总投资6 000万元。目前，已缴清土地使用权出让金，并完成开发投资1 000万元。

根据上述资料，回答下列问题：

91.下列关于在建工程抵押的说法中，正确的有()。

A. 抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产

B. 在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押

C. 抵押期间竣工的，抵押人在办理房屋权属证书后应重新办理抵押登记

D. 抵押合同中应载明已投人在建工程的工程款

【答案】BD

【解析】在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。选项B,《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。选项A,《担保法》规定，抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物，在建工程抵押范围应为抵押时已经完工的部分，选项C,在建工程竣工并经房屋所

有权初始登记后，当事人应申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

92. 该公司申请预售许可证时，除了已投入资金必须满足要求外，还应提供()等材料。

A. 建设工程规划许可证 B.建设工程施工许可证

C. 工程施工合同 D.竣工验收文件

【答案】ABC

【解析】房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：①商品房预售许可申请表;②房地产开发企业的《营业执照》和资质证书;③国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证;④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;⑤工程施工合同及关于施工进度的说明;⑥商品房预售方案。预售方案应当附预售商品房分层平面图。

93. 该公司在预售合同签订后的30天内，应到房地产管理部门办理商品房预售合同()手续。

A. 核准 B.登记备案 C.公证 D.鉴证

【答案】B

【解析】商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

94. 该公司如转让该房地产开发项目，至少应再完成()万元开发投资才能符合转让条件。

A300 B.400 C.500 D.600

【答案】C

【解析】按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。计算得出转让应该满足投资1500万元，现已投资1000万元，因此还需投资500万元。

95. 该公司与某购房人签订了一套合同面积为100平方米的购房合同，售价为每平方米 在交房时，产权登记面积为104平方米。若购房合同未约定面积误差的处理方式，买房人可以选择()。

A.退房，要求开发公司退还已付房款和利息

B.不退房，支付总房价35.00万元

C.不退房，支付总房价36.05万元

D.不退房，支付总房价36.40万元

【答案】AC

【解析】当事人在签订购房合同时未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式时，应按以下原则处理：买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买房人。该买房人支付总房价=3500xl00x(1+3%)=360500(元)，即36.05万元。

(四)

甲房地产开发公司在土地一级市场上取得一宗开发用地，该宗土地面积为40 000平方米， 其中城市代征绿地面积为15 000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为10000平方米，规划批准的总建筑面积为70 000平方米。

根据上述资料，回答下列问题：

96.该宗土地的居住建筑密度为( )。

A.25% B. 37.5% C.40% D.66. 7%

【答案】A

【解析】建筑密度也称为建筑覆盖率，是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比率。其计算公式为：建筑密度=×100%。该宗土地的居住建筑密度=xl00%=25%。

97.甲房地产开发公司获得该宗土地的方式可能是( )。

A.协议 B.挂牌 C.招标D.拍卖

【答案】BCD

【解析】建设用地使用权可通过招标、拍卖、挂牌等出让方式从土地一级市场获取，也可通过转让方式从土地二级市场获取。房地产开发企业应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取建设用地使用权的途径和方式。

98.下列文件中，可以核定该宗用地位置和界限的证明文件是( )。

A.建设用地规划许可证 B.建设工程规划许可证

C.建设工程施工许可证 D.房屋所有权证

【答案】A

【解析】核发建设用地规划许可证的目的在于确保建设项目必须符合城市规划的要求，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，是土地管理部门在城市规划区内审批建设用地的法律依据。建设用地规划许可证可核定建设用地的用地位置和界限。

99.该宗土地的建筑容积率为( )。

A.1.75 B. 2.33 C.2. 80 D.4. 67

【答案】C

【解析】建筑容积率简称容积率，是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值。该宗土地的建筑容积率==2.8。

100.工程建设完成后，向甲房地产开发公司递交竣工报告的是( )。

A.建设单位 B.施工单位 C.物业管理公司D.监理公司

【答案】A

【解析】竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即可投入使用，可以交付给用户。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。一般是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

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