二级建造师

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22201053掌握留置权

留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权以该财产折价或者以变卖、拍卖该财产的价款优先受偿的担保方式。

债权人就是留置权人。动产被留置的债务人就是留置人。被留置的财产就是留置物。

1.留置财产

债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。这里的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

2.留置权人的权利

(1)收取留置财产的孳息

留置权人有权收取留置财产的孳息。收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

(2)留置权人的优先受偿权

同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。。

3.留置权的实现

留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

22201054熟悉物权的设立、变更、转让和消灭

一、不动严物权的设立、变更、转让和消灭

(一)不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为的生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力'但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

(二)不动产登记与合同效力的关系

不动产登记表示的是不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为的生效。而合同的生效表示的是合同当事人就合同的内容达成了一致意见并符合合同生效的要件而使合同对当事人产生了约束力。

合同生效与不动产登记是两个不同的事件。合同生效后，当事人可能进行了不动产登记而使得不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为生效。也可能没有进行不动产登记而使得不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为不生效。此时，当事人需要为未能履行合同约定的义务而承担违约责任。

《物权法》的规定进一步明确了两者之间的关系：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

(三)预告登记

正是由于合同的效力与不动产登记行为，即与不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为的生效不存在必然的联系，可能导致当事人即使签订了合同也无法实现物权，《物权法》规定了预登记制度来保障当事人的权利的实现。

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

二、动产交付

(一)动产物权设立和转让行为的生效

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

由于这种交付经常是一种私下的行为，不容易为外界所知晓，所以，当事人可能利用这一点规避自己应当履行的义务。为了保护善意第三人的合法权益，《物权法》规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

(二)动产物权生效的特殊情形

除了交付动产之外，《物权法》还规定了其他几种特殊的动产物权生效的情形：

1. 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

2.动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

3.动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

三、关于物权设立、变更、转让和消灭行为生效的其他规定

《物权法》还对上面一般情形之外的特殊情形作出了规定。对于这些情形享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

1.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

2.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

3.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

 

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（责任编辑：中大编辑）