物业管理师

物业经营管理的层次

由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

(一)物业管理

物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。然而，对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。

(二)物业资产管理

1.一般意义上的资产及资产管理

(1)资产的定义与特征。

资产是经济学中的一个重要概念。一般来说，资产是企业过去的经营或财产处置活动形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。资产有两大特征：一是其经济属性，即能够为企业提供未来经济利益，这是资产的本质。也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力。二是其法律属性，即必须是为企业所控制，能为企业所利用。也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入本企业，为本企业提供服务能力，而不论企业是否对它拥有所有权。

(2)资产的分类。

资产依据不同的标准可以分为不同的类别。根据存在的实体状况，资产可以分为有形资产、无形资产;根据计价方式，资产可以分为货币性资产和非货币性资产;根据资产的作用，资产可以分为经营性资产和非经营性资产;根据经济周转特性的不同，资产可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等。

(3)资产管理。

一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制;经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。资产管理的内容包括资产功能的发挥、资产形态的转化以及资产价值的保值等。从管理对象来看，资产管理既包括对有形资产的管理，也包括对无形资产的管理;既包括对流动资产的管理，也包括对长期投资、固定资产、无形资产及递延资产等的管理。

2.物业资产管理。

(1)物业资产管理的概念。

以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

(2)我国物业资产管理的起步与发展。

我国物业资产管理是伴随着物业管理行业的发展而起步并逐步发展起来的。最初物业服务企业对物业资产管理知之甚少，随着房地产业的发展和市场与投资者需求的提出，一些物业服务企业开始通过不同的形式和途径涉足物业资产管理。大致有两种情况：

一是借助物业管理平台开拓资产管理，如：物业服务企业受建设单位或业主委托进行房屋及场地的租售经营与中介服务;集成业主需求信息，为社区商务服务供应商提供商务平台;利用物业管理专业经验、技能和信息为建设单位提供项目设计意见、设施设备选型、营销支持等。这些属于“借助物业管理平台开展资产管理活动”，考虑到这是当前我国物业管理行业开拓资产管理的主流，本书将其称为狭义的物业资产管理，即物业服务企业开展的，以物业管理为平台或媒介，运用资产管理理论方法、运作过程以及操作手段，对其所拥有的或通过物业管理活动所能利用的资产或资源等进行运作，以获取经济利益的一系列经营管理活动的总称。

二是物业服务企业独立从事资产管理经营活动，如独立投资房地产开发，专门从事对不良资产盘活业务，与其他运营商合作开展物业经营等。这是较为纯粹的资产管理。本书第十章给予简要介绍。

（责任编辑：中大编辑）

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