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(三)地役权

1.地役权概述

地役权，是指不动产权利人(包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人)，为了自己利用不动产的方便或者不动产利用价值的提高，通过约定得以利用他人不动产的权利。其中为他人不动产利用提供便利的不动产称为供役地，而享有地役权的不动产称为需役地。可以设立地役权的不动产不局限于土地，还包括建筑物和其他工作物。

与其他用益物权不同，地役权具有从属性和不可分性。地役权的从属性，是就地役权与需役地的关系而言。具体表现为两个方面：(1)地役权不得与需役地相分离单独转让。(2)地役权不得与需彼地的所有权或使用权相分离，作为其他权利的标的，如不得单独设定抵押。

所谓地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。(1)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。(2)供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

根据.《物权法》规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。可见，我国对地役权的设定采用的是登记对抗主义。

2.地役权与其他用益物权的关系

根据《物权法》规定，地役权与其他用益物权之间的平衡采取下列方式：(1)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。(2)土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。(3)以土地承包经营权、建设用她使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

3.地役权的效力

(1)地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利。根据《物权法》规定，役权人有权依据合同约定的利用目的和方法利用供役地，同时尽量减少对供役地权利人物权的限制。

(2)地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

(3)如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。

4.地役权与相邻关系的区别

在实践中，地役权与相邻关系很容易混淆，两者之间的区别表现在以下几个方面：(1)相邻关系实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制，故相邻权不是一项独立的民事权利，更非独立的他物权。而地役权是一种物权，它是归属于需役地人的一种用益物权。(2)两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，不需要登记程序。地役权通常是由当事人各方通过合同约定设立，没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。(3)两者提供便利的内容不同。地役权的设立是为了使不动产权利人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系则是为了达到使用的最低标准。(4)相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。虽然地役权多发生在相邻不动产间，但也可以发生在不相邻的不动产间。

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（责任编辑：xll）

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