税务师

二、多项选择题

1.下列关于契税征收管理的说法中，正确的有( )。

A.纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向征收机关办理申报

B.纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院的裁定书原件及相关资料办理契税纳税申报

C.纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天

D.纳税人因房地产开发企业被税务机关列为非正常户，不能取得销售不动产发票的，无法办理契税纳税申报

E.契税应向土地、房屋的承受人居住地或单位注册地所在地缴纳

【答案】ABC

【解析】选项D：纳税人因房地产开发企业被税务机关列为非正常户，不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理;选项E：契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

2.中信公司拟将一块价值4000万元的土地出售给东方公司，然后从东方公司购买其另外一块价值4000万元的土地。后经双方协议，签订土地使用权交换合同，约定以4000万元的价格等价交换双方土地。下列关于双方契税的处理中，正确的有( )。(当地省政府确定的契税税率为3%，上述金额均不含增值税)

A.中信公司应缴纳契税120万元

B.东方公司应缴纳契税120万元

C.中信公司免征契税

D.东方公司免征契税

E.东方公司不缴契税，中信公司缴纳120万元契税

【答案】CD

【解析】土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。

3.下列各项中，可以按规定享受契税免税优惠的有( )。

A.城镇职工自己购买商品住房

B.政府机关承受房屋用于办公

C.学校承受房屋用于教学

D.军事单位承受房屋用于军事设施

E.检察院承受房屋对外出租

【答案】BCD

【解析】选项A：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，才免征契税;选项BCDE：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

4.下列各项中，属于契税纳税义务发生时间的有( )。

A.取得有房地产权属转移合同性质凭证的当天

B.签订房地产权属转移合同的当天

C.办理房地产产权证书的当天

D.缴纳房地产预付款的当天

E.缴纳房地产全部款项的当天

【答案】AB

【解析】契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

5.关于契税的下列说法中，正确的有( )。

A.以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格

B.以协议方式出让的，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关选择土地基准地价为确定价格

C.以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用不包括在内

D.已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税

E.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内

【答案】ADE

【解析】选项B：以协议方式出让土地使用权的，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按评估价格、土地基准地价确定;选项C：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用包括在内。

6.下列关于契税的说法中，正确的有( )。

A.对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税

B.居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税

C.个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下免征契税

D.合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，征收契税

E.居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换的按规定征收契税

【答案】ABC

【解析】选项D：合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，免征契税;选项E：居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

7.下列各项中，承受房产的一方应当缴纳契税的有( )。

A.以房产抵债

B.房产赠与

C.以房产作价投资到非本人经营的公司

D.子女继承父母的房产

E.融资租赁期间的房产

【答案】ABC

【解析】选项D：法定继承人继承房屋权属，不缴纳契税;选项E：融资租赁期间的房产，所有权没有发生转移，不缴纳契税。

8.下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有( )。

A.奥运冠军获得政府奖励的住房

B.高等院校受赠的用于教学的土地

C.农民承包荒山用于放牧

D.企业承受个人用于抵偿债务的房产

E.非公司制企业整体改建成股份有限公司，改建后的公司承受原企业土地、房屋权属

【答案】AD

【解析】选项B：事业单位承受土地、房屋用于教学、科研的，免征契税;选项C：纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;选项E：非公司制企业整体改建成股份有限公司，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税;选项AD：以获奖方式取得和抵债取得的房屋均要缴纳契税。

9.下列各项中，可以作为计征契税的依据的有( )。

A.房地产的成交价格

B.房地产的租金

C.由征收机关参照市场价格核定的价格

D.房地产交换时的价格差额

E.房地产的重置价格

【答案】ACD

【解析】房地产的租金和重置价格不是契税的计税依据。

10.下列有关契税的说法，正确的有( )。

A.承受的房屋附属设施权属与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率

B.非公司制企业整体改建成股份有限公司，改建后的公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税

C.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权的，应按合同规定的总价款计征契税

D.非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，应免征契税

E.债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税

【答案】ABCE

【解析】选项D：对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。通过以上规定可以看出，作为非债权人要享受减免契税优惠，必须与原企业部分职工或全部职工签订符合法律规定的劳动用工合同。

11.下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有( )。

A.以土地使用权作价投资到其他的企业

B.以土地使用权抵债

C.以获奖方式承受土地使用权

D.以受赠方式承受土地使用权

E.以经营租赁方式租入的土地

【答案】ABCD

【解析】选项E：以经营租赁方式租入的土地，土地使用权权属并没有发生转移，不征收契税。

12.下列各项中，应缴纳契税的有( )。

A.农民承包荒山造林的土地

B.银行承受非破产企业抵债的房产

C.科研事业单位受赠的科研用地

D.劳动模范获得政府奖励的住房

E.法定继承人继承得到的房屋

【答案】BD

【解析】选项A：纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;选项C：事业单位承受土地用于科学研究的，免征契税;选项E：法定继承人继承取得的房屋不征收契税。

13.下列项目中，应征收契税的有( )。

A.甲企业拿房产交换乙企业的汽车

B.甲企业承受丙企业翻建的新房

C.投资者将自己的房产投资于自己办的个人独资企业

D.孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某

E.非债权人承受破产企业土地、房屋权属，并妥善安置原企业40%的职工

【答案】ABDE

【解析】选项AB：实物换房、承受翻建的新房属于视同买卖房屋的情况，应照章缴纳契税;选项C：以自有房产作股投入本人经营企业免纳契税;选项D：非法定继承行为要缴纳契税;选项E：对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。

14.下列各项中，免征或不征契税的有( )。

A.承受出让的国有土地使用权

B.受赠人接受他人赠与的房屋

C.法定继承人继承土地、房屋权属

D.承受荒山土地使用权用于林业生产

E.企业从土地二级市场以转让方式得到的土地使用权

【答案】CD

【解析】选项B：房屋的受赠人应按规定缴纳契税;选项AE：土地使用权的转让和出让，均由承受方缴纳契税。

15.根据契税的有关规定，下列应征收契税的有( )。

A.以土地、房屋权属作价投资到非本人经营的企业中

B.以土地、房屋权属抵偿债务

C.以获奖方式承受土地、房屋权属

D.企业购买旧房翻建新房

E.个人将自己的房产投资到自己经营的企业中

【答案】ABCD

【解析】选项ABCD均发生土地、房屋权属的变更，属于契税征税范围，应缴纳契税;选项E：以自有房产作股投入本人经营的企业，免征契税。

16.下列关于契税计税依据的说法中，正确的有( )。(2012年)

A.买卖装修的房屋，契税计税依据应包括装修费用

B.采用分期付款方式购买房屋，契税计税依据为房屋总价款

C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税计税依据相应减免

D.纳税人因改变土地用途而签订变更协议，契税计税依据为补缴的土地收益金

E.房屋交换时，契税计税依据为房屋的价格差额

【答案】ABE

【解析】判断性题目。选项C：对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免出让金而减免契税;选项D：纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同的，契税计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

17.下列情形中由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有( )。

A.房屋赠与的

B.国有土地使用权赠与的

C.协议方式出让国有土地使用权的

D.以竞价方式出让国有土地使用权的

E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换

【答案】ABE

【解析】选项C：以协议方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格为成交价格;选项D：以竞价方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格。

18.出让国有土地使用权，以竞价方式出让的，契税的计税依据一般为竞价的成交价格，包括( )。

A.土地出让金

B.土地补偿费用

C.拆迁补偿费

D.市政设施配套费

E.相关手续费

【答案】ABCD

【解析】以竞价方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

19.关于契税的计税依据，下列表述正确的有( )。

A.以协议方式出让国有土地使用权的，仅以土地出让金作为计税依据

B.房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据

C.买卖已装修的房屋，契税计税依据中应包括装修费用

D.土地使用权出售的，以评估价格为计税依据

E.土地使用权交换的，以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据

【答案】BCE

【解析】选项A：以协议方式出让国有土地使用权的，其契税计税价格为成交价格，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。选项D：土地使用权出售、房屋买卖，其契税计税依据为成交价格。

20.某银行2017年以债权人身份承受甲破产企业房屋所有权，市价600万元，又以债权人身份承受乙企业抵债的土地使用权，市价300万元;随后将承受的甲企业的房屋和乙企业的土地使用权转让给其债权人丙企业，共作价1000万元。依据契税的相关规定，下列处理正确的有( )。(当地省级人民政府规定的契税税率为4%，金额均不含增值税)

A.该银行应缴纳契税12万元

B.丙企业不缴纳契税

C.丙企业应缴纳契税40万元

D.该银行不缴纳契税

E.该银行应缴纳契税36万元

【答案】AC

【解析】契税的纳税人是承受土地、房屋权属的单位和个人，所以甲企业和乙企业不缴纳契税;银行以债权人身份承受甲破产企业房屋所有权，免征契税;但是银行获得乙企业抵债的土地使用权，要视同土地使用权转让，银行应缴纳的契税=300×4%=12(万元);丙企业为承受房屋和土地使用权的一方，应缴纳契税，丙企业应缴纳的契税=1000×4%=40(万元)。

21.下列情形中，免征契税的有( )。

A.承受荒山加以利用的

B.企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的

C.债权人承受破产企业土地以抵偿债务的

D.对国家石油储备基地进行第一期项目建设过程中涉及的土地转让

E.经国务院批准实施债转股后的新设企业承受原企业的土地和房屋权属的

【答案】CDE

【解析】选项A：承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;选项B：企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

22.企业或事业单位改制重组过程中，涉及的原企业土地、房屋权属免征契税的有( )。(2014年)

A.企业依法实施破产，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属

B.同一投资主体内部所属企业之间，包括母公司与其全资子公司之间土地、房屋权属划转

C.公司依法分设成两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，新设方承受原企业土地、房屋权属

D.经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属

E.企业依法实施破产，非债权人承受破产企业的土地、房屋权属，与原企业超过30%的职工签订服务合同不少于2年

【答案】ABCD

【解析】选项E：企业依法实施破产，非债权人承受所购破产企业的土地、房屋权属，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。

23.王先生是某企业债权人，2017年11月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价20万元;当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业;另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。下列税务处理，正确的有( )。(契税税率为4%，金额均不含增值税)(2011年考题改编)

A.甲企业应缴纳契税3.6万元

B.王先生应缴纳契税0.08万元

C.破产企业应缴纳契税2.4万元

D.王先生将门面房投资需缴纳契税

E.王先生承受破产企业的门面房免征契税

【答案】AE

【解析】企业破产清算期间，对债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，按规定妥善安置原企业全部职工，与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税，不符合上述条件的，照章征收契税。王先生取得破产企业抵债的门面房免征契税;将门面房投资，王先生不缴纳契税，被投资方甲企业应当缴纳契税。甲企业应缴纳契税=(30+60)×4%=3.6(万元)。

24.2016年张先生购置家庭第一套住房，面积为90平方米，成交价格为70万元;2017年因工作调动，张先生用家庭唯一住房换取赵先生一套85平方米房屋，赵先生支付张先生10万元，当地契税税率为3%，金额均不含增值税。下列关于契税纳税义务的说法，正确的有( )。(2013年考题改编)

A.赵先生需要缴纳契税24000元

B.张先生购置家庭第一套住房缴纳契税7000元

C.张先生换取赵先生住房需要缴纳契税3000元

D.张先生换取房屋行为应在90平方米房屋所在地缴纳契税

E.赵先生换取房屋行为契税纳税义务发生时间是纳税人签订房屋权属转移合同的当天

【答案】BE

【解析】张先生购置家庭第一套住房应缴纳契税=700000×1%=7000(元);赵先生换取房屋行为应缴纳契税=100000×3%=3000(元);赵先生缴纳契税的纳税义务发生时间为纳税人签订房屋权属转移合同的当天。

25.2007年8月，甲公司与乙金融租赁公司签订融资性售后回租合同，约定将一栋办公楼出售给乙公司，甲公司再向乙公司租回使用，租赁期限10年，2017年9月甲公司又回购该办公楼。下列关于该业务纳税义务的表述中，正确的有( )。

A.售后回租应缴纳不动产租赁业务增值税

B.乙公司承受办公楼权属应缴纳契税

C.甲公司回购办公楼应缴纳契税

D.甲公司签订合同应缴纳印花税

E.乙公司签订合同应缴纳印花税

【答案】BDE

【解析】选项A：融资性售后回租业务，应按贷款服务缴纳增值税;选项C：对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

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