企业法律顾问

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1.(2008，43)张某与甲公司签订了商品房预售合同，预购商品房一套，并向登记机关申请办理了预告登记，随后甲公司擅自将张某选购的该套商品房以更高价格出售给不知情的李某，对此，下列表述中正确的有( )。

A.甲公司与李某签订的合同无效，因为已经进行了预告登记

B.甲公司与李某签订的合同无效，但李某可依善意取得制度取得所有权

C.甲公司与李某签订的合同有效，但李某不能取得所有权

D.甲公司未经张某同意出售房屋的行为，不发生物权变动的效力

【真题解析】本题的考点是物权法中的预告登记问题。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。”故C正确;《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”敌D正确。所以说正确答案是CD。

【答案】CD

2.(2008，44)甲向乙借款1000元，并将自己的一山地车出质给乙。乙在质押期间将该车无偿借给丙使用。丙的债权人丁趁丙不注意时骑走该车，并向丙声称要以其抵债。对此，下列表述中正确的有( )。

A.甲有权基于其所有权请求返还山地车

B.乙有权请求丁返还山地车

C.丙有权基于其占有被侵害请求丁返还山地车

D.丁有权基于留置权主张以山地车抵偿丙对自己的债务

【真题解析】本题的考点是物的归属问题。我国《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，本题中，甲基于对山地车的所有权可请求丁返还;A正确。而我国《物权法》第245条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险;……”因此，本题中，乙、丙都可基于占有被侵害请求返还;而我国《物权法》第230条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”本题中，此处丁不存在留置权问题。所以说正确答案是ABC。

【答案】ABC

3.(2008，45)甲物业管理公司未经业主同意，擅自将其提供物业服务的某楼房的房顶出租给乙公司进行花卉种植，因乙公司在该房顶种植花草浇水而与业主之间发生纠纷。对此，下列表述中正确的有( )。

A.甲物业管理公司对该房顶享有处分权，故有权将房顶出租给乙公司

B.甲物业管理公司对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙公司侵犯了业主的共有权

C.甲物业管理公司出租房顶所获租金收入应当归业主共有

D.因乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷应按相邻关系处理

【真题解析】本题的考点是物权法中建筑物的区分所有权。根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案例中楼房的房项属于业主共有，甲物业管理公司对该房顶不享有所有权、处分权，故不经业主同意，不可出租给乙。乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷不属于相邻关系。所以说正确答案是BC。

【答案】BC

4.(2008，46)下列有关土地承包经营权的表述中，正确的有( )。

A.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立

B.土地承包经营权的期限最长为20年

C.土地承包经营权可以通过互换方式流转

D.土地承包经营权必须经登记方可设立

【真题解析】此题考查的是物权法中的土地承包经营权。《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。”故A正确;第l28条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包经营法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”故C正确。第126条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十至五十年。林地的承包期为三十至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长”，故B错误;第l29条规定：土地承包经营权人将土地承包经营权采取转包、互换、转让，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”故D错误。所以说正确答案是AC。

【答案】AC

5.(2007，43)根据《物权法》的规定，负责不动产物权登记的机构，在履行职责时应做到( )。

A.查验申请人提交的证明材料和其他必要材料

B.要求对不动产进行评估

C.就有关登记事项询问申请人

D.必要时到实地查看不动产

【真题解析】本题考查物权法规定的不动产登记机关职责。《物权法》第l2条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”第l3条规定：“登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。”正确答案是ACD。

【答案】ACD

6.(2007，44)根据《物权法》的规定，在下列物权的变动中未经登记不得对抗善意第三人的有( )。

A.机动车物权位的设立

B.土地承包经营权的转让

C.地役权的设立

D.以汇票出质时质权的设立

【真题解析】根据《物权法》第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”第l29条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”第224条规定：“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。”正确答案是ABC。

【答案】ABC

7.(2007，45)甲、乙、丙共同出资购买一处房屋，共有份额为5：3：2。三人约定房屋轮流居住。在乙居住期间，窗户玻璃掉下将行人丁砸伤。下列关于该案责任承担的表述正确的有( )。

A.丁有权请求甲、乙、丙按共有份额比例承担赔偿责任

B.丁有权请求丙承担全部赔偿责任

C.丁有权请求乙承担全部赔偿责任

D.丁有权请求甲、乙、丙承担连带赔偿责任

【真题解析】本题考查因共有的物产生的债务关系如何承担。根据《物权法》第102条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”正确答案是BCD。

【答案】BCD

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（责任编辑：中大编辑）