房地产估价师

阶段划分主要环节时限要求主要工作

物业管理的准备阶段物业管理的早期介入接管物业以前的各个阶段就参与介入提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关

制定物业管理方案房地产开发项目确定后根据物业类型、功能，规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次。其次，确定相应的管理服务标准。

制定业主临时公约及有关制度建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境

选聘物业管理企业在物业管理方案制定之后根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘工作

前期物业管理阶段

物业的接管验收新建物业的接管验收是项目竣工验收的基础上进行的再验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收

业主入住物业管理企业向业主发放《业主临时公约》等材料

档案资料的建立物业的接管验收后包括业主或租住户的资料和物业的资料

日常的前期物业管理服务包括日常的综合服务与管理、系统的协调

首次业主大会召开当物业销售和业主人住达到一定年限或一定比例时组织召开首次业主大会，审议和通过业主公约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘物业管理企业， 决定有关业 主共同利益的事项

物业管理的日常运作阶段

日常的综合服务与管理业主大会选聘新的物业管理企业并签订《物业服务合同》后物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。

系统的协调系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。

（一）物业管理的准备阶段

这一阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。

1.物业管理的早期介入所谓物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是物业管理顺利实施的前提与基础。

2.制定物业管理方案房地产开发项目确定后，开发建设单位就应尽早制定物业管理方案，也可聘请物业管理企业代为制定。制定物业管理方案，首先是根据物业类型、功能，规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次。其次，确定相应的管理服务标准。然后进行年度物业管理费用收支预算，确定各项管理服务的收费标准和成本支出，并进行有关费用的分摊。

3.制定业主临时公约及有关制度建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位还应制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

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（责任编辑：中大编辑）

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