房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

一、问答题(共3题，每题0分。请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。

若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

(二)某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

(三)某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1.以商品住宅销售均价为基础估价;

2.以商业用途土地价格为基础估价。来源建设工程教育网

请问：

1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符

合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经

营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估

该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下

遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄

妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

1.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：

1：0.7：0.6：0.5：O.4：O.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是(　)。

A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

(三)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：

名称建筑面积

(㎡)建筑基底

面积(㎡)房屋结构建筑物重置

单价(元/㎡)建筑物

成新率

店面 1 000 1 000 砖混 800 90%

仓库 2 000 2 000 砖木 500 85%

住宅 1 500 1 500 砖混 650 90%

8、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是(　)。来源建设工程教育网

A.耕地占用税

B.征地管理费

C.耕地开垦费

D.新增建设用地有偿使用费

9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为(　)。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是(　)。

A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定

B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价

C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定

D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值

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（责任编辑：中大编辑）