房地产估价师

（四）房地产泡沫的衡量

我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。从房地产泡沫的成因人手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际GDP增长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的影响。

第五节　房地产市场的政府干预

房地产市场的政府干预，是指当房地产市场运行出现了剧烈的振荡时，政府从促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道内的政府干预行为。

一、政府干预房地产市场的必要性

（一）房地产市场失灵

从亚当·斯密的古典经济学到现代的新自由主义学派均认为，只要满足完全竞争的条件和理性人假设，自由竞争的市场就能自动地趋于和谐与稳定，“看不见的手”就能有效地指导经济运行。但是资本主义经济发展的经验表明，在实际经济生活中，很多假设无法严格满足，于是就产生了市场价格无法在资源配置过程中发挥作用的现象，即所谓的“市场失灵”。西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提，而造成市场失灵的主要原因又包括垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。

房地产市场的垄断性特征，要求政府积极地制定反垄断的政策，以改善房地产市场效率，平抑房地产市场上出现的垄断价格。房地产市场存在的外部性，需要政府通过税收、补贴、外部性收益-成本内部化等措施来提高市场效率。房地产市场存在的严重信息不对称问题，则要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度。

（二）住房问题和住房保障

住房兼具商品和公共品的双重属性，而且获取基本的住房需要（Housing Needs）往往也是公民的基本人权，因此住房保障不仅是一个经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。住房保障是社会保障体系中的一个部分，也是政府维护社会公平的重要职能。国际社会普遍重视住房保障问题，并形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。不论各国的住房保障水平以及保障方式如何，在市场失灵导致严重的住房问题时，政府通常会通过生产者补贴增加可支付住房供给，通过消费者补贴提高居民住房支付能力，甚至采取价格或租金管制措施，对住房市场进行干预。

（三）宏观经济周期循环

世界各国的经济发展历程表明，在经济增长的过程中，不同时段的经济增长速度总是有快有慢，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现出波浪式上升或者波浪式下降的运行规律，这就是经济周期。每一个经济周期一般包括四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程，衰退与萧条两个阶段构成收缩过程。从扩张过程转为收缩过程时，宏观经济达到繁荣期最高点，即波峰；从收缩过程转为扩张过程时，宏观经济达到萧条期最低点，即波谷。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退；而当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。由于住房资产在各国国家财富中所占的比例一般都超过25%，占家庭财富的比例一般都超过75%，而且在家庭支出中的比例也在20%以上，因而住房市场通过对总投资与总消费的作用渠道直接影响到宏观经济的运行。在宏观经济调控的背景下，房地产业往往成为重要的目标对象。这个时候，住房市场的运行要受到货币政策和财政政策的影响，而且从住房市场来看，这种政府干预是一种引致性的干预。

（四）房地产价格剧烈波动

从长期来看，房地产价格和宏观经济一样，也存在着一定的周期运行规律。

房地产价格的连续上升从一个较长的时间维度来看往往是不可持续的，价格的快速上升往往也伴随着其随后快速的下跌，即所谓的“繁荣与崩溃”规律，而一旦产生房地产价格崩溃，则会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁。为了维护房地产市场价格的稳定，当房地产价格出现剧烈波动时，通常会引发政府的政策干预。日本20世纪90年代初出现泡沫经济的导火索之一就是严重的土地市场投机，由于日本政府采取的不干预政策，最后导致泡沫破裂并对宏观经济产生了长期的负面影响。

（五）房地产市场非均衡

房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。房地产市场总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。

在欧美等发达的市场经济国家中，已经建立起了相对完备的市场机制，价格调节作用相对完善，而且就房地产市场而言，也进入了以存量为主的发展阶段，所以供需之间的非均衡表现并不明显。而我国房地产市场非均衡问题仍然比较突出，需要通过政府运用相应的政策工具对房地产市场进行干预，促使房地产市场的运行从非均衡状态向均衡状态发展。

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（责任编辑：中大编辑）

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