房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

⑴ 土地使用权出让

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公

开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日

开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从2003年

8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》。按照这些规

定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以招标、

拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。各种出

让方式的具体界定是：

①招标出让国有土地使用权。是指市、县人民政府土地行政主

管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公

民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定

土地使用者的行为。

②拍卖出让国有土地使用权。是指出让人发布拍卖公告，由竞

买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用

者的行为。

③挂牌出让国有土地使用权。是指出让人发布挂牌公告，按公

告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌

公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止

时的出价结果确定土地使用者的行为。

④协议出让国有土地使用权。是指国家以协议方式将国有土地

使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付

土地使用权出让金的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规

定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即"在

公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方

式出让"，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

⑵ 土地使用权划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使

用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地

使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。对于房地产开发商而言，

以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设

施用地和公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目

的用地。经济适用房和廉租房项目用地，目前也通过行政划拨方式

供地。以行政划拨方式供应土地时，除使用协议方式外，也逐步开

始采用公开招标等竞争性方式。

⑶ 原有划拨土地上存量房地产土地使用权

对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购

等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土

地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由

土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基

准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权出让、租赁、作

价入股或授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地

使用者获得相应条件下的土地使用权。

⑷ 与当前土地使用权拥有者合作

由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用

权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地资源的

开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当

前土地使用权拥有者合作，也是获得土地使用权的一种重要的方式。

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