房地产估价师

（二）金融政策

房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。个人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购房支付能力，进而影响居民当前购房需求的数量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整，也会大大影响房地产开发商的生产成本和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著影响。

此外，外商投资政策、房地产资产证券化政策以及房地产资本市场创新渠道的建立，也会通过影响房地产资本市场上的资金供求关系，进而起到对房地产开发、投资和消费行为的调节作用。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。

（三）住房政策

居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题，只有市场和非市场的有效结合，才是解决这一问题的有效途径。目前我国城市住房的供给主要有三类，即廉租住房、经济适用住房和商品住房。其中，廉租住房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，不能进入市场流通；经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导；商品住房则采取完全市场化的方式经营，是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租住房和经济适用住房的供给和分配政策控制不严格，就会使商品住房受到前两类住房的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住房市场的调控作用也是显而易见的。1998年国家停止住房实物分配，实行住房分配货币化政策以来，商品住房在全部新增住房供应中的比例，已经从1998年的29．7%上升到2007年的67%。

（四）城市规划

城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。

社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置有一定影响，对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，三个规划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。

（五）地价政策

房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。由于房地产价格主要取决于房地产市场上的供求关系，不容忽视地价对房地产价格的影响，尤其是在政府垄断土地供给、土地成本在总开发成本中占有重要比重（表2-2）的状况下，政府完全可以通过调控地价来实现对房地产市场的调控。

部分城市土地成本占总开发成本的比例

城市名称上海苏州成都北京广州青岛深圳

土地成本占总开发成本比例52．8%52．4%45．8%37．4%36．4%33．6%32．1%

土地成本、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用、管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

（六）税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。例如，美国通过免除公司所得税这一税收优惠政策，推动了房地产投资信托行业的发展壮大。世界上许多国家和地区，通过个人购房税收优惠政策，有效推动了住房自有率水平的提高。

（七）租金控制

租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格，同样是政府调控房地产市场的主要对象之一。合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。与交易价格一样，租金也包含土地因素的影响。畸高的租金和租金回报率，往往意味着调控手段的无力和级差地租的流失，不利于房地产市场和整体经济的运行。

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（责任编辑：中大编辑）

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