房地产估价师

第二节　市场分析的手段与方法

一、市场规模的估计

对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。这种市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析，如图4-2所示。

（一）市场需求分析的基本概念

1．市场规模

市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗？”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答，那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。

消费者只有兴趣还不足以确定市场，潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗？”做出肯定的回答。价格越高，能做出肯定回答的人数就越少，也说明，市场规模是兴趣与收入的函数。

市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设，那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。（重要考点）但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。

企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市场上。服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。图4-3表明了这几种概念之间的关系。（重要考点）

例题5：服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（　）（2005年试题）

答案：×

解析：渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者集合，服务市场是公司决定要追求的那部分合格的有效市场。

例题6：对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（　）。（2004年试题）

A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场

B．潜在市场＞有效市场＞服务市场＞合格的有效市场

C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场

D．服务市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场

答案：C

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（责任编辑：中大编辑）

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