房地产估价师

(一)房地产面积测算的意义和内容

1.房地产面积测算的意义

房屋及其用地的面积，是房地产产权管理、核发权属证书的必要信息，也是房地产开发商进行经营决策、房地产权利人维护合法权益的必不可少的资料;同时也是房地产税费征收、城镇规划和建设的重要依据。房地产面积测算是一项技术性强、精确度要求高的工作，关系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益，是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。

2.房地产面积测算的内容

房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算。用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算和共用士地面积的测算、分摊。如图所示：

(二)房地产面积测算的一般规定和方法

1.房地产面积测算的一般规定

(1)房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。

(2)各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

(3)边长以m为单位，取至0.01m,面积以㎡为单位，取至0.01㎡。

(4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。

(5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

2.房地产面积测算的方法

面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。

(1)解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。

(2)图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产图，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。

(三)土地面积测算

1.土地面积测算的意义

土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。

2.丘的测量要求

丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线，按照《房产测量规范》的规定，界址点分为三级;精度要求按《房产测量规范》执行。

3.不计人用地面积的范围

(1无明确使用权属的冷巷，巷道或间距地;

(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;

(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;

(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地;

(5)其他按规定不计入宗地的面积。

(四)房屋面积测算的一般规定

1.建筑面积和房屋产权登记面积

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2. 20m以上(含2. 20m)的永久性建筑。

房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记人房屋权属档案的，房屋的建筑面积。

2.房屋使用面积

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

3.计算建筑面积的有关规定

(1)计算全部建筑面积的范围

1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2. 20m以上部位计算建筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2. 20m以上部位的外围水平面积计算。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2. 20m以上的，按其水平投影面积计算。

4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2. 20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2. 20m以上的部位，按其外围水平面积计算。

5)挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

6)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2. 20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

7)有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

8)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

9)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

10)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

(2)计算一半建筑面积的范围

1)与房屋楣莲有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

(3)不计算房屋面积的范围

1)层高小于2. 20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊。

4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盏建造的房屋。

8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

(4)几种特殊情况下，计算建筑面积的规定

1)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

2)房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2. 20m以上的部位计算建筑面积。

3)全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积。

未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

4)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝沉降缝应计算建筑面积。

5)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2. 20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

6)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

7)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

8)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

9)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

4.成套房屋建筑面积的测算

成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋的使用面积为套内使用空间的水平投影面积，按以下规定计算：

(1)套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、

厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计人套内房屋使用面积。

(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内房屋使用面积。

(4)内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

(五)共有建筑面积的分摊

1.共有建筑面积的分类

共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。

(1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

(2)应分摊的共有建筑面积包括：①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。

根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：

1)幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。

2)功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。

3)本层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。

2.共有建筑面积分摊的原则

(1)产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。

(2)无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

3.共有建筑面积分摊的计算公式

按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：

4.共有建筑面积分摊的方法

(1)住宅楼：住宅楼以幢(栋)为单元.按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

(2)商住楼：将幢应分摊的共有建筑面积，根据住宅、商业不同使用功能，按建筑面积比例分摊成住宅和商业两部分。

住宅部分：将幢摊分给住宅的共有建筑面积，作为住宅共有建筑面积的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面积，按住宅各套的建筑面积比例分摊。

商业部分：先将幢摊分给商业的共有建筑面积，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相应各层总的共有建筑面积。

(3)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

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