房地产估价师

知识点一、政府干预房地产市场的5必要性(10多、14判)

(一)房地产市场失灵

西方传统的政府经济理论认为“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提，而造成市场失灵的主要原因又包括垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。

(二)住房问题和住房保障

形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。

(三)宏观经济周期循环

每一个经济周期一般包括四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。

复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程;

衰退与萧条两个阶段构成收缩过程。

从扩张过程转为收缩过程时，宏观经济达到繁荣期最高点，即波峰。而当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。

从收缩过程转为扩张过程时，宏观经济达到萧条期最低点，即波谷。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退;

【相关链接】P19房地产市场周期波动四个阶段：复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条。

(四)房地产价格剧烈波动

(五)房地产市场非均衡

房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。房地产市场总量非均衡一般表现为:

潜在总需求>有效需求，

实际供给>有效供给。

即：超额需求与超额供给同时并存，

或称短缺与过剩同时并存。

知识点二、政府干预房地产市场的7手段(从未考)

(一)土地供应政策

政府是唯一的土地供给者。土地供应政策的核心，是土地供应计划。

(二)金融政策

(三)住房政策(2015教材变化)

目前我国城市的住房供给主要有保障性住房和商品住房两类。

(四)城市规划

我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。

(五)地价政策

(六)税收政策

(七)租金控制

知识点三、政府规范房地产市场行为的4措施(从未考)

(一)健全市场准入制度

(二)推动行业诚信体系建设

(三)规范交易程序

(四)加强产权管理 

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（责任编辑：lqh）

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