房地产估价师

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房地产估价师考试经营与管理精讲

三、房地产市场中的泡沫与过热

㈠ 房地产泡沫及成因

⑴ 房地产泡沫的定义

查尔斯·P·金德尔伯格(Charles P Kindle Berger)在为《新

帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的"泡沫"词条中写道："泡沫可以

不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中

的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，

从而吸引新的买者--这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其

实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常

是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。"

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用

价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机

性因素作用的结果。

⑵ 房地产泡沫的成因

房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物

资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样

是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产

价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。

一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。

首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 房地

产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社

会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的;而与

企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切

相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就

存在着很乐观预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集

中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，

由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期

获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景

看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

其次，投机需求的膨胀是诱因。对房地产出于投机目的的需求，

与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手

倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地

产泡沫随之产生。

再有，金融机构的放贷是与房地产泡沫产生的直接助燃剂。从

经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，

肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能

否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，

资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配

合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、

保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下

银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，

银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投

资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业

的扩张。

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