房地产估价师

二、多项选择题(共20题,每题2分.每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意.全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分.)

1、下列情况,会导致成交价格偏离正常价格的是( ).

A.相邻房地产合并交易

B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

C.交易双方存在利害关系

D.交易税费非正常负担

E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

【正确答案】:ACD

【答案解析】:交易前的协议磋商时间长,则说明双方信息都比较充分,有足够的形成合理价格的时间,不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情,但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情,也不会必然导致成交价格偏离正常价格.参见教材P187.

【该题针对"交易情况修正"知识点进行考核】

2、选取可比实例时,应符合的要求包括( )等.

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求:①与估价对象的区位相近.②与估价对象的用途相同.③与估价对象的权利性质相同.④与估价对象的档次相当.⑤与估价对象的规模相当.⑥与估价对象的建筑结构相同.参见教材P181～182.

【该题针对"比较法及其运用"知识点进行考核】

3、在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于( ).

A.房地产具有开发或再开发潜力

B.将预期原理作为理论依据

C.正确判断了房地产的最佳开发方式

D.正确量化了已经获得的收益和风险

E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值

【正确答案】:CE

【答案解析】:在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠程度,关键取决于下列两个预测:①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等),②是否根据当地房地产市场行情或售求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值.参见教材P322.

【该题针对"假设开发法概述"知识点进行考核】

4、下列不存在替代关系的有( ).

A.普通住宅与娱乐房地产之间

B.经济适用房与普通商品住宅之间

C.经济适用房与高档别墅之间

D.普通住宅与商业用房之间

E.宾馆与写字楼之间

【正确答案】:ACD

【答案解析】:某种房地产的替代品,是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产,如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系.参见教材P86.

【该题针对"房地产供求与价格"知识点进行考核】

5、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费.根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括( )等.

A.土地增值税

B.印花税

C.交易手续费

D.土地使用权出让金

E.契税

【正确答案】:BC

【答案解析】:有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分,如印花税、交易手续费.参见教材P187.

【该题针对"交易情况修正"知识点进行考核】

6、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,正确的是( ).

A.原始价值高于或等于账面价值

B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值

D.快速变现价值低于市场价值

E.评估价值等于理论价值

【正确答案】:ACD

【答案解析】:参见教材P96～103.

【该题针对"房地产价格和价值的种类"知识点进行考核】

7、在成本法中,直接成本利润率的计算基数包括( ).

A.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用

D.销售费用

E.投资利息

【正确答案】:AB

【答案解析】:直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+开发成本.参见教材P282.

【该题针对"房地产价格构成"知识点进行考核】

8、下列关于房地产估价本质的说法,正确的有( ).

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价是会有误差,但误差应在合理范围内

E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

【正确答案】:ADE

【答案解析】:参见教材P5-10.房地产估价是模拟市场价格形成过程,而不是代替市场定价,B错误;房地产估价只提供价值意见,而不做价格保证,C错误.

【该题针对"对房地产估价的基本认识"知识点进行考核】

9、关于投资价值和市场价值的说法,正确的有( ).

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

D.评估投资价值时,净收益应采用税前净收益

E.评估投资价值时,要求对未来净收益的估计是客观的

【正确答案】:AB

【答案解析】:C应该是最低报酬率;D应该是税后净收益;E投资价格的评估是个非常主观的过程,对未来净收益的估计不一定是客观的.参见教材P97.

【该题针对"房地产价格和价值的种类"知识点进行考核】

10、下列是收益性房地产的有( ).

A.农地

B.写字楼

C.写字楼

D.仓库

E.未开发的土地

【正确答案】:ABCD

【答案解析】:收益性房地产如住宅、商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房、仓库、农地等.参见教材P72.

【该题针对"房地产的种类"知识点进行考核】

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（责任编辑：fky）

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